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Investissement immobiliers locatifs

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Investissement immobiliers locatifs Empty Investissement immobiliers locatifs

Message par Arnaud 26/11/2010, 23:11

Bonsoir à tous,

Je ne sais pas si quelques uns d'entre vous s'y connaissent un peu en investissements locatifs car j'aurais besoin d'infos/conseils à ce sujet :

La situation est la suivante :
- J'ai une activité salariée - je ne suis pas un professionnel de l'immobilier,
- Je suis propriétaire de ma résidence principale qui est totalement payée,
- J'ai acquis un autre appartement (en cours de règlement) que je loue en ''nu'' à une famille depuis de nombreuses années,
- Je viens d'hériter d'une grande bâtisse (6 appartements) que je rénove actuellement et que je souhaiterais par la suite louer en meublé à la semaine du fait de sa localisation en zone très touristique,
- D'autres investissements locatifs devraient suivre à terme soit par voie d'héritage soit par voie d'acquisition.


Les objectifs :
- Rénover et louer le patrimoine qui m'a été transmis afin de l'entretenir sur le long terme à moindre coût,
- Bénéficier de réductions fiscales,
- Développer par la suite ce patrimoine en acquérant de nouveaux biens et quitter mon activité salariée pour me consacrer à la gestion de ces biens,
- Tirer de ces investissements des revenus complémentaires à la retraite à plus long terme,
- Transmettre ce patrimoine à terme à mes enfants à moindre coût.


Les questions :
- Quel statut serait le plus intéressant dans ma situation (locations nues et locations meublées en même temps) et qui pourrait évoluer facilement lorsque je souhaiterai quitter mon emploi afin de me consacrer à cette activité?
- Est-il nécessaire de créer une société (et dans ce cas quel type de société SCI ou SARL ou autres) ou le statut de LMNP/LMP est-il suffisant et judicieux?
- Comment diminuer mon imposition en tenant compte du fait qu'il n'y a pas d'acquisition mais juste des coûts importants de rénovation?
- Mais tout en gardant à l'esprit qu'il y aura également d'autres acquisitions par voie d'emprunt dans le futur.

Merci par avance à tous ceux qui pourraient m'apporter des éléments de réflexion - je suis preneur!!
AC

Arnaud

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Message par Admin 27/11/2010, 09:31

2 idées pour commencer :

- Concernant les impôts, le statut LMNP (ou LMP si tu peux y accéder) est très intéressant, mais ne concerne que le meublé. Pour le nu (mais on peut aussi y mettre du meublé), la SCI à l'IS est un bon plan, surtout quand on ne veut pas revendre. L'idéal est une SCI à l'IS par bien possédé, pour rester au taux d'imposition réduit.
- Concernant la transmission aux enfants, là aussi, la SCI offre une grande souplesse, en commençant, à la majorité des enfants, à leur donner la nue propriété de certaines parts.

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Message par laurent Gretcha 27/11/2010, 10:39

Ton week-end commence bien, Guillaume... Tu as un sudoku fiscal santa
Smile
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Message par Admin 27/11/2010, 15:15

J'adore !

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Message par Zorglub1 29/11/2010, 10:25

Petite info,
J'ai vu un nouveau conseiller du C.A. ce W.E., qui a gentiment tourné son écran vers moi. Les taux auxquels ils achètent l'argent ont doublé en six mois (de 0.5 à 1%) et sont sur une pente ascendante.
Cette hausse n'a pas encore été répercutée dans les prêts aux particuliers (personne ne veut tirer le premier) ni annoncée par les médias. Seules les initiés ont une idée de ce qui va se passer. majes1 Guillaume, je suppose que ne t'apprends rien. majes1

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Message par Admin 29/11/2010, 10:34

Fort heureusement, Arnaud n'a pas à emprunter.

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Message par Arnaud 29/11/2010, 22:19

Merci à tous pour ces infos, cela me donne des voies de recherche. Je vais plancher sur les aspects relatifs à la SCI et j'aurai peut-être bientôt d'autres cas d'école à vous soumettre!!

Concernant les taux, je serai forcément dépendant à plus long terme, mais pour l'instant j'ai quelques fonds à rapatrier des US, pensez-vous que l'Euro va continuer de descendre dans les prochaines semaines et dans quelle proportion??

AC

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Message par Admin 30/11/2010, 08:58

Impossible à dire : on n'a aucune visibilité depuis 2 ans. C'est d'ailleurs ce qui rend les bourses si fébriles.

Si le Portugal et l'Espagne paraissent se tirer d'affaire, nul doute que les Américains vont à nouveau s'arranger pour que le dollar reprenne sa baisse face à l'euro : c'est déloyal, mais on les laisse faire.

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Message par Arnaud 30/11/2010, 23:25

OK, ça va être compliqué de trouver la bonne fenêtre!!

Du côté des lois de finance 2011, vous avez des antennes sur ce qui pourrait nous tomber dessus, notamment en matière de réforme sur le patrimoine??

AC

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Message par Admin 1/12/2010, 08:31

On a l'orientation que le Président a donnée sur la réforme fiscale de 2011 : ne pas taxer la possession du patrimoine (donc supprimer l'ISF) mais taxer davantage les revenus dudit capital (ex : les loyers, les dividendes d'actions, l'es intérêts d'assurances vie).

Mauvais coup en perspective pour les classes moyennes qui ne paient pas l'ISF mais qui placent de l'argent pour ne pas se retrouver en culottes courtes à 67 ans.

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Message par Arnaud 3/12/2010, 21:39

On a plus qu'à attendre alors - merci !!
AC

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