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Achat locaux, montage SCI / SCM : besoin d'aide pour démêler les pinceaux !

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Message par adi le Ven 3 Déc 2010 - 13:00

Bonjour,

Comme je vous en ai déjà parlé, mes collègues et moi avons un projet d'achat de murs depuis le début de l'année. Une opportunité qui nous semblait bonne s'était présentée en juin, mais au moment de faire une offre, le vendeur s'est rétracté (ses associés ne voulaient plus vendre). Depuis : RIEN. Aucune offre intéressante dans notre secteur de recherche restreint (notre quartier) et des prix qui continuent de flamber.

Jusqu'à ce que cette semaine, le monsieur du mois de juin me rappelle gne1 "Finalement on revend, vous seriez toujours intéressées ?"

Donc la machine infernale de la calculette s'est remise en route. Ca commence à s'éclaircir mais j'en ai mal à la tête et parfois un soupçon de panique se fait sentir mur1

On achèterait à 3 un cabinet plus grand que nos besoins, en espérant en louer la partie en trop.
Nous faisons en attendant les calculs "au pire", c'est à dire si on ne trouvait aucun locataire (peu probable).
C'est cher, très cher, mais selon la banque, ça passe. Négociations dans les jours qui viennent avec le vendeur pale

Maintenant je me pose beaucoup de questions.

1) si les parts dans la SCI ne sont pas égales au départ, alors les mensualités ne seront pas les mêmes non plus dans le remboursement de l'emprunt ?
2) je lis qu'avec une SCI à l'IR, seuls les intérêts sont déductibles. De quoi ? Parce qu'on fait une SCM qui loue à la SCI alors on a le droit de déduire ses loyers dans sa 2035. mur1 On déduit les intérêts de sa 2042 ?
3 ) comment ça marche si le loyer est moindre que la mensualité d'emprunt ? (ce serait notre cas vu les prix du marché pour la location et les mensualités théoriques) Avantage : la SCI en déficit ne sera pas taxée. Inconvénient : on ne peut déduire de ses revenus que le loyer, l'apport versé pour combler le déficit, non. C'est ça ? Si l'écart est important, et si l'augmentation ne rattrape pas la mensualité, la SCI sera en permanence en déficit ?
4 ) quand on fait des travaux, on doit décider si on les fait en tant que propriétaire ou en tant que locataire, en fonction de ce qu'on a intérêt à déduire, c'est bien ça ?
5 ) si on loue un bureau, on peut fixer le prix qu'on veut ou il doit être proportionnel au loyer global demandé par la SCI ?

Désolée pour toutes ces questions. Je préfère répondre qu'en poser Razz J'ai bien un bouquin, mais il expose la théorie sans forcément la rattacher à la pratique, et j'ai du mal à me représenter le montage.

Adeline
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Message par Admin le Ven 3 Déc 2010 - 14:25

1) En général c'est la SCI qui emprunte, pas chaque associé. C'est donc elle qui paie les mensualités, pas chaque associé.
2) Tu déduiras bien ta part de loyers de ta 2035. La SCM fera une 2036 pour déclarer la répartition des apports et des dépenses qui lui incombent. La SCI à l'IR, elle, fera une 2072 pour déclarer les loyers que la SCM lui versera, mais aussi les dépenses qu'elle aura et les intérêts bancaires qu'elle paiera, puisqu'elle sera l'emprunteuse. La 2072 aboutira à un bénéfice ou à un déficit, qui sera imputé directement dans vos déclarations perso (2042) en fonction de votre nombre de parts. Si la SCI obtient 6000 € de bénéfice foncier et que tu possèdes 25% des parts, tu gonfleras donc ton revenu imposable de 1500 €.
3) Quand le loyer est moindre (c'est notre cas), chaque associé apporte le complément sur ses deniers perso (en fonction de ses parts), pour que la SCI ne soit pas à découvert à la banque. Il ne s'agit pas de déficit (dépenses plus fortes que les loyers perçus), mais de découvert.
4) Non, c'est en fonction de ce qui est écrit dans le bail pro.
5) Le prix est relativement libre, mais il doit être réaliste par rapport au marché local.

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Message par adi le Ven 10 Déc 2010 - 13:05

Merci Guillaume ! Je comprends mieux l'aspect fiscal. majes1

Ici l'avancée des tractations est très lente... Nous avons mis 10 jours à rencontrer le proprio et n'avons encore même pas pu déposer notre offre ! Evil or Very Mad

Par rapport à la question 1, ce que je ne comprends pas, c'est comment se fait la répartition lorsque les parts ne sont pas égales.
En fait, voici notre problématique : nous sommes deux à avoir un apport, de quoi couvrir les frais de notaire et éventuellement un apport initial. Sauf que ce n'est pas le cas de la 3ème associée. Cela ne nous dérange pas d'apporter un peu plus au début pour ne pas passer à côté de ce cabinet, par contre nous n'avons pas envie de payer plus de traites par la suite.

Quel "montage" pourriez vous nous conseiller ? help1

Merci et bon week-end rabbit
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Message par adi le Lun 13 Déc 2010 - 23:05

J'ai essayé de réfléchir en autonomie intell1

Dites-moi si je me plante bave1

A, B et C montent une SCI.
Pour boucler l'achat d'un bien, A apporte disons 10 000 euros d'apport (disons que ça fasse 5% du prix), B 5000 euros et C aucun apport.
Puis A, B et C paient les traites de l'emprunt de façon égale.
Ce qui fait qu'à la fin, A possède 30% (env. un tiers des 92,5% restants) + 5 %
B 30 % + 2,5 %
et C 30 %
C'est bien ça ?

Est-ce que cela correspond à la répartition des parts de la SCI qu'il faut inscrire dans les statuts au début ?

Merci ! Adi
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Message par mlaurebb le Mar 14 Déc 2010 - 10:06

Pour notre SCI, les parts correspondent à la surface qu'on occupe dans le bâtiment.

Pour que les traites soient égales, ainsi que les parts, pourquoi ne pas rééquilibrer au moment de l'emprunt? C'est-à-dire que C emprunte davantage que B, et B davantage que A, pour qu'à la finale, chacun ait donné pareil...?
Peut-être plus difficile à faire quand la SCI est l'emprunteur...(mais ça mérite peut-être d'être évoqué avec un banquier)
Nous c'est chaque associé qui a emprunté (mais ce n'est pas forcément une bonne solution avec du recul...)
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Message par Admin le Mar 14 Déc 2010 - 10:58

Normalement, c'est la SCI qui emprunte et paie les traites, pas les associés.

Autre point : si A et B apportent de l'argent dans le capital initial et si C n'y apporte rien, C ne fait pas partie de la SCI. Dans ton exemple, A possède 2/3 de la SCI et B possède 1/3.

Si A et B apportent de l'argent à la SCI sans que ce soit dans le capital, c'est une sorte de prêt qu'ils font à la SCI. Cette dernière devra donc les rembourser un jour, avec éventuellement des intérêts. Dans ce schéma, on peut imaginer que la SCI ait juste un petit capital symbolique, à parts égales entre les associés (ex : 40 € chacun). Et là, chacun possède 1/3 de la SCI.

Problème avec ce second montage : je ne sais pas si on a le droit de prêter des sommes différentes à la SCI, quand on a le même nombre de parts. Je suppose que oui, mais c'est à vérifier.

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Message par mlaurebb le Mar 14 Déc 2010 - 11:23

Admin a écrit:Normalement, c'est la SCI qui emprunte et paie les traites, pas les associés..

Oui mais bon... Embarassed Il faut croire que ce n'est pas tout le temps comme ça!
D'ailleurs quand nous avons monté notre dossier, ça n'a choqué personne que nous procédions chacun de notre côté, mais ça les a effectivement étonnés que nous ne fassions pas comme la majorité... Nous ne pouvions pas tous nous engager sur la même durée, ce n'était donc pas possible de contacter un prêt ensemble (la dentiste est à 10 ans de sa retraite...).

Sinon, dans ce que je comprends du cas d'adi (même si je ne comprends pas toutes ces choses très bien. tongue ...), C veut investir, mais elle n'a pas d'argent d'avance à mettre sur la table pour enclencher le projet : est-ce qu'elle ne peut pas englober sa part de l'apport dans son prêt, qu'elle rembourserait à A et B pour être au même niveau? (et idem pour B qui donne un peu moins que A?)

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Message par Admin le Mar 14 Déc 2010 - 11:32

J'imagine que oui, mais ça dépasse mes compétences.

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Message par mlaurebb le Mar 14 Déc 2010 - 11:38

un conseiller financier, un notaire seraient bien placés? Les banquiers...ils sont trop intéressés pour bien nous conseiller je trouve...
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Message par Admin le Mar 14 Déc 2010 - 11:42

Je ferais confiance à un notaire avisé (ils ne le sont pas tous) ou à un bon conseiller en gestion de patrimoine indépendant.

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Message par adi le Dim 13 Fév 2011 - 22:25

Bonsoir tous,

Je reviens pour donner des nouvelles. Vous vous douterez peut-être qu'elles ne sont pas bonnes, sinon j'aurais fait sauter le champagne virtuel !

Donc mi décembre, nous avons fait une offre pour le local en question. Le vendeur nous répond, une semaine plus tard, qu'il nous répondra pour de vrai un mois plus tard. scratch scratch scratch

Mi-janvier, il nous rappelle. On se dit donc qu'a priori il a retenu notre offre ?! En fait, il veut nous avertir qu'il a eu une autre offre et voudrait qu'on monte à ce prix là, parce que "c'est à nous qu'il voudrait vendre" gne1
Entre temps notre 3e associée ne s'est plus sentie les épaules pour un achat No No No et le syndic de la copropriété actuelle nous a accusé d'exercer illégalement..... affraid
Bref, semaine de m**** et j'ai cru devenir camisolealain

Finalement le vendeur a eu une autre offre bien supérieure, et là la prétendue préférence qu'il avait pour nous s'est évanouie ! Ben tiens...

Donc voilà sif1 deux ans de recherche, des mois de stress, de réflexion, de calculs, pour... RIEN. pend1

Autant vous dire que je suis épuisée et que j'ai du mal à envisager le futur de ma carrière. Les prix ont tellement augmenté que nous ne pouvons plus vraiment croire en un achat. Nous voudrions déménager mais même trouver une autre location semble difficile.

Voili voulou, la vie d'ortho n'est pas toujours un long fleuve tranquille ! fear1 Je souhaite bien plus de chance aux futurs acquéreurs !
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Message par La pie bavarde le Lun 14 Fév 2011 - 8:50

De tout coeur bon courage, Adi Wink
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