location bureau dans l'Aisne à 70 km de Paris

A Villers-Cotterêts (Aisne), petite ville dynamique située à 70 km de Paris (un train toutes les heures arrivée gare du Nord ; liaison en voiture par la RN2), je propose en location, pour cause de déplacement d’activité, un bureau spacieux (38m2), ensoleillé, calme et agréable, dans résidence récente avec parking, avec accès handicapés aux normes, ainsi qu’une cession de patientèle (65 rdv semaine avec possibilité d’augmentation) pour 750 €/mois. L’emploi du temps, modifiable à votre convenance, est réparti comme suit :
- Lundi 8 heures – 18 heures (pause méridienne 1 h 30)
- Mardi 8 heures – 17 heures (pause méridienne 1 h 30)
- Mercredi 8 heures – 12 heures
- Jeudi 8 heures – 18 h 30 (pause méridienne 1 h 30)
- Vendredi 8 heures – 13 heures
Vous rencontrerez une patientèle diverse : enfants et adultes, langage oral et écrit, troubles logico-mathématique, handicap, neurodégéneratif, avc, surdité, voix... Le cabinet est situé près des écoles (3 maternelles, 3 primaires, 3 collèges, 1 lycée, 2 maisons de retraite) et des commerces. La demande est extrêmement forte. Travail garanti !
La location est proposée vide de meuble et de matériel et vous devrez y pourvoir vous-même.
Disponible à partir de février/mars 2020.
Contact : Raphaële 03 23 59 34 12 ou 06 31 91 88 16
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Bizarre comme proposition. Il faut bien distinguer le foncier et la cession de clientèle sinon ennuis divers à prévoir. La présentation de l emploi du temps est aussi curieuse puisque le preneur n est pas salarié et use de son temps comme il l entend. A reformuler peut-être ?

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Je n'avais même pas compris qu'il y avait une patientèle à reprendre.

Bonjour,

En réponse à vos remarques :
- dans l'annonce il est écrit "ainsi qu’une cession de patientèle (65 rdv semaine avec possibilité d’augmentation)", ce qui signifie qu'il y a une patientèle à reprendre ;
- par ailleurs, la présentation de l'emploi du temps ACTUEL est à titre informatif et il est précisé que "[l'emploi du temps est] modifiable à votre convenance". Il est bien entendu que c'est une proposition d'exercice en libéral et non en salarié (il n'aurait alors pas été question de bureau à louer, mais de poste à pourvoir dans ce cas) ;
- enfin, concernant le mélange foncier et cession de patientèle, il s'agit de proposer une alternative à une rétrocession ou "rachat" de patientèle, bien plus onéreux que ce qui est proposé. Il convient d'y voir une simple annonce de location de bureau, avec un loyer un peu plus élevé que le loyer actuel car il y a un joli bonus, à savoir une patientèle déjà constituée (et une liste d'attente interminable)... Il n'y a donc pas lieu de s'inquiéter pour d'éventuels "ennuis divers à venir". Il suffira au niveau comptable de déclarer un loyer !

En espérant avoir répondu à vos questions et clarifié la proposition,

Raphaële

Bonjour Raphaële,

Il y a toutefois un souci au niveau de "la paperasse" à établir entre les parties :

- Soit il s'agit d'un bail et là, il me semble que le loyer ne pourra pas excéder un certain seuil (fixé par une moyenne et selon la superficie louée)
Dans ce cas, le loyer demandé ne pourra pas tenir compte de la patientèle ;

- Soit il s'agit de deux "papiers" distincts : un bail de location (bail professionnel) plus un contrat de cession/rachat de patientèle.

En effet, l'URSSAF considère qu'une cession  gracieuse de patientèle peut constituer un salariat déguisé.

Moralité : Quand le loueur se met à bailler, le Seigneur est loué.  

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Ce que tu proposes ressemble à une mise en gérance, ce qui n'est pas autorisé pour les parameds. Si le titulaire n'exerce plus au cabinet, cela ne peut être qu'une cession, et non une collaboration ou un remplacement.

Un loyer "un peu plus élevé" n'a pas lieu d'être. Pour le preneur, le local est déductible dans "Loyers et charges locatives", la reprise de clientèle n'est quant à elle pas déductible, même si on peut la mettre au registre des immobilisations (pour la revente ultérieure).

Pour le bailleur, le revenu foncier n'est pas non plus à confondre avec le produit d'une cession qui doit être déclarée dans les plus et moins values.

Chacune des deux opérations doit être chiffrée et transparente.

Donc je crains que ton offre ne s'inscrive pas dans notre cadre légal, d'où le mot diplomatique "d'ennuis". Dedans je compte un litige qui pourrait aller au TGI au bout d'un an ou deux parce que l'arrangement de départ n'est pas clair.

Bonjour,

Je ne propose ni mise en gérance, ni collaboration, ni remplacement, ni même une cession payante de patientèle : je propose un bureau à louer !
Le loyer actuel est de 730 € et je demande désormais un loyer de 750 €. Ma proposition s'adresse à une ortho qui souhaiterait débuter un exercice en libéral et qui chercherait donc un bureau pour s'installer. Mais au lieu de devoir créer sa patientèle de toute pièce, il se trouve qu'il y en a déjà une (que je ne vends pas entendons nous bien, que je laisse gracieusement ; la demande dans notre région est trop forte pour que nous puissions envisager un quelconque "monnayage" de patient).
Je sais par expérience qu'il est difficile de trouver un local pour une profession libérale : les propriétaires sont frileux par craintes des nuisances que cela pourrait occasionner pour le voisinage. Dans mon cas, le local que je propose est occupé depuis 10 ans par une orthophoniste (moi même) et le voisinage est habitué à cette activité. L'installation d'une orthophoniste à ma suite ne posera donc aucun problème.
D'après mon expérience personnelle, je sais que j'aurais rêvé de trouver une opportunité telle que celle que je propose lorsque j'ai débuté mon exercice en libéral plutôt qu'une collaboration avec une rétrocession à 30% (environ 1200 € par mois à donner à ma titulaire), une patientèle à peine ébauchée et une titulaire jamais là....
Je précise que j'ai fait appel à un professionnel de l'immobilier pour fixer le montant du loyer. Ce professionnel a indexé le loyer sur les normes en vigueur actuellement.
Au niveau comptable, la personne qui prendra peut-être ma suite devra déclarer ce qu'il verse dans le poste "loyer et charges locatives". Je précise que le loyer demandé inclut les charges, pas de mauvaise surprise au final donc.

La question est donc de savoir si légalement, un(e) orthophoniste propriétaire de son bureau a le droit de le louer à un(e) autre orthophoniste afin que cette personne puisse y exercer ? Il me semble que oui. J'aurais très bien pu proposer mon bureau en location à un comptable, une sage-femme ou un architecte... Ma préférence va vers un(e) orthophoniste car ainsi les patients qui ont la malchance d'habiter un désert médical ne se retrouveront pas sans orthophoniste du jour au lendemain, sans espoir de retrouver quiconque pour les prendre en charge. Si le cadre légal, interdit que dans cette location soit incluse une patientèle, alors, je mets en location un bureau vide et sans patients (comme n'importe quel propriétaire d'un bureau - qu'il soit orthophoniste, boucher ou retraité - peut le faire, si je ne m'abuse). Et mes patients devront se mettre en quête d'un(e) nouvel(le) orthophoniste... Auront-il alors le droit de s'adresser à l'orthophoniste nouvellement installé(e) dans le bureau de leur ancienne orthophoniste ou non ? Je trouve cette situation ubuesque à vrai dire...

C'est vrai que le concept est original et déroutant!
Du coup, tu laisserais du matériel?

Non, comme je l'ai précisé dans l'annonce, la location est proposée vide de meubles et de matériel, car je continue d'exercer, mais ailleurs. L'orthophoniste qui s'installera devra pourvoir à son propre matériel et meubler le bureau à sa convenance.

Ok!

En fait, au regard de tous les commentaires que mon annonce a déclenché, j'aurais mieux fait de proposer une collaboration ! J'aurais été gagnante sur le plan financier et j'aurai eu moins de soucis ! Mais je trouve que le système de la rétrocession est particulièrement mal fait. Quand j'étais collaboratrice, il m'est arrivé régulièrement de verser une rétrocession supérieure au salaire que je pouvais m'octroyer...

C'est vrai que c'est un cas un peu particuiler. C'est toi, ortho, qui louerait ou c'est toi, Ellecdm? Parce que louer un local ne doit pas faire partie de la mission des orthos, je ne vois pas dans quelle rubrique de ta compta ça entrerait.