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Evaluation et cession de parts de SCI

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Message par gpingault Jeu 17 Jan 2013 - 10:51

Bonjour tout le monde,

Besoin de vos lumières dans le cadre d'une cession de parts de SCI. Dire que je n'y comprends que pouic est un doux euphémisme (et j'aime pas ça, n'y comprendre que pouic, surtout qu'il y a quand même des sommes importantes en jeu!!!)

Je vais prochainement céder mes parts de la SCI qui détient notre local pro à mes collègues. Dans ce cadre, nous avons fait faire une évaluation de la valeur des parts de la SCI (normal). Plusieurs questions me viennent à propos du rendu du comptable:

- Les "parts" en tant que telles sont finalement peu valorisées (en gros: du montant de la plus-value de l'appart uniquement, pas de son capital initial), mais il existe un gros "compte-courant" (supérieur aux apports persos effectués au fil des années pour compléter les loyers qui ne couvraient pas la totalité du remboursement du prêt) à rembourser. Est-ce normal?

- Le comptable nous indique qu'il est classique de décoter la valeur des parts de la SCI de 20% lors d'une revente, est-ce effectivement le cas? Je ne comprends pas pourquoi, j'avoue, puisque l'appartement reste côté normalement, lui!

Merci d'avance pour vos éclairages si vous en avez. Il y a une très bonne ambiance au cab, et j'ai à coeur que cette cession se fasse au plus "juste" possible, pour tout le monde, afin que tout le monde y trouve son compte. D'où l'intérêt d'y comprendre un peu quelque chose pour que ça ne laisse de questions et/ou de regrets à personne ensuite.


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Message par mlaurebb Mer 23 Jan 2013 - 16:35

Je suis bien intéressée par une réponse aussi!
Je ne suis pas sur le point de vendre mes parts de SCI mais je sais que ça viendra un jour.
Dans le document de base, elles coûtent déjà effectivement bien moins cher que ce que nous avons chacun investi réellement dans la construction du bâtiment.
Pourquoi ne sont-elles pas au prix du marché immobilier?
Du coup, ça ne paraît pas très intéressant de créer puisque là c'est au prix fort, et à la revente on perd des plumes...
Ou me trompe-je?
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Message par gpingault Mer 23 Jan 2013 - 17:13

Chic, mlaure fait remonter le sujet!

Des avis, les orthogestionnaires?

(Ce qui m'intéresse surtout est cette histoire de 20% de décote par rapport à la valeur des parts. Est-ce que des gens ayant déjà vendu/acheté des parts de SCI ont entendu parler de cette affaire?)
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Message par Invité Mer 23 Jan 2013 - 17:21

J'ai vendu mes parts de SCI......Je ne me souviens pas avoir entendu parler de ça!
Mais je ne suis pas une championne, n'ayant pas obtenu mon diplôme es association et SCI!

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Message par mlaurebb Mer 23 Jan 2013 - 17:43

C'est surtout que ce n'est pas très normal.
Ce dont je me souviens c'est qu'au départ notre capital correspond au montant de l'investissement des murs.
Les aménagements ont été mis à part ce qu'aujourd'hui je trouve un peu bête, mais je ne crois pas que nous ayons été bien conseillés...
Bref, dans mon cas, normalement les parts de SCI sont sensés être valorisées des aménagements...mais du coup c'est moins net.
Je redis : pourquoi on ne prend pas le prix du marché en cours, et on divise!
Bizarre quand même!
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Message par mlaurebb Mer 23 Jan 2013 - 17:45

Tiens j'apporte un complément : j'ai emprunté 90000€ que je rembourse sur 15 ans mais je n'ai que pour 56000€ de parts.
Je me sentirais un chouilla arnaquée si je ne récupérais que la valeur des parts...
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Message par gpingault Mer 23 Jan 2013 - 18:03

ça, je peux te répondre en partie, mlaure: on ne récupère pas "que" les part, en cas de revente, on récupère aussi le remboursement de ce qui s'appelle "le compte courant", qui correspond à... Je sais pas quoi, vu que les explications ne sont pas claires (en gros, les apport persos, les investissements, et le reste c'est mystérieux).

Dans notre cas, remboursement du compte courant+valeur des parts=exactement prix de l'appart - emprunt restant (donc jusque là, ça doit être OK, j'imagine, même si je trouve bizarre qu'il y ait des parts très peu valorisées et un compte courant énorme).

Ce qui me déplait avec cette affaire des 20%, c'est que la seule expli donnée par le comptable, c'est "pour tenir compte d'un manque de liquidités certain". Heu. Ouais. Ben c'est le principe d'un investissement, non, de manquer de liquidités ensuite? Et puis nous avons pris une évaluation plutôt "basse" de l'appartement, estimant que nous ne voulions arnaquer personne, alors si on prend une estimation basse et qu'après on la décote de 20%... Heu... Comment dire...
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Message par Admin Mer 23 Jan 2013 - 18:04

La décote est expliquée ici : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

On peut comprendre que des parts de SCI soient moins faciles à vendre qu'un local entier. Et donc ça se négocie par une décote. C'est admis par l'administration, mais ce n'est pas une obligation, d'après ce que je comprends. Il me semble d'ailleurs avoir lu que ça permettait aussi de réduire le prix déclaré à l'ISF. Mais n'était pas encore concerné, je ne pourrais le jurer.

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Message par gpingault Mer 23 Jan 2013 - 18:37

Aaaaaah! Merci guillaume! J'avais cherché mais pas trouvé. Au moins, là, j'y comprends quelque chose (pour la très vague estime que j'ai de moi, c'est important ;-) )
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Message par Admin Mer 23 Jan 2013 - 18:49

De rien. Bravo pour cette envie de comprendre.

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Message par gpingault Mer 23 Jan 2013 - 23:36

Ben les enjeux sont doubles, financiers (et vu que c'est un cab parisien, de ce côté, les sommes ne sont pas négligeables), et "amicaux", puisque je m'entends fort bien avec mes collègues, et que j'entends bien que ça dure. Alors comprendre n'est pas particulièrement méritoire, juste un truc utile pour faire au mieux pour tout le monde, je crois. Very Happy
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