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Message par mlaurebb le Lun 23 Juin 2014 - 13:37

Bonjour,

Je suis associée au sein d'une SCI avec 23% des parts. Elles, correspondent à 2 bureaux, un dégagement entre les 2 et une partie des communs.
Je ne vais plus exercer dans ce bâtiment, mais je garde les murs.
Je vais louer un bureau à une collègue ortho, et un bureau à un collègue ostéo.
Ma question : qui est le bailleur? Moi-même détenant 23% des parts de la, SCI, avec peut-être une clause disant que j'ai l'accord de mes associés? Ou est-ce la SCI qui est le bailleur?

De plus le loyer que je verse mensuellement à la SCI ne correspond pas au réel du prix du marché, mais a été fixé selon un pourcentage de déduction fiscale.
J'avais donc dans l'idée que j'étais entre le locataire et la SCI...

Merci de votre aide ;-)
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Message par mlaurebb le Lun 21 Juil 2014 - 10:27

Autre question : l'ortho et l'ostéopathe en tant que locataires de la SCI, doivent-ils apparaître sur le compte à frais communs qui sert à avancer et payer les charges. Le kiné et la dentiste qui sont locataires mais aussi associés dans la sci semblent ne pas vouloir les intégrer. Normal?
Merci
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Message par Bouclette le Lun 21 Juil 2014 - 12:16

Mlaurebb, comme je te disais sur un autre post, sans les statuts de la SCI, il me semble difficile de répondre.
Au moment de la création de la SCI, n'aviez-vous pas évoqué ce qu'il se passerait en cas de départ d'un associé?
Pour le loyer, je suppose que tu souhaites l'augmenter. Si tes associés ne veulent pas pour des raisons fiscales, tu peux, s'ils t'autorisent, faire une sous-location en proposant à l'ostéo et à l'ortho un loyen toutes charges comprises. Tu restes propriétaire de tes parts de SCI, tu continues à verser le loyer à la SCI comme voulu par tes collègues, tu fais un décompte de charges en fin d'année et le surplus est pour toi. Mais le mieux est de voir avec un comptable et le juriste qui a rédigé les statuts de la SCI.

Je pourrais comprendre que tes associés ne veulent pas que des locataires soient liés au compte commun. Ils veulent continuer à traiter avec toi, et que toi tu gères tes locataires… Si tes locataires partent dans 1 an, ils devront tout recommencer. Si c'est toi qui continues à gérer comme avant, c'est aussi toi qui gèreras les ennuis.

Bon courage en tous les cas!
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Message par mlaurebb le Lun 21 Juil 2014 - 13:07

Je ne quitte pas la SCI, je ne serai plus locataire. Et non, rien n'a été écrit... pourtant on en a parlé. On a dû se dire à tort que tout se passerait bien.
D'après le notaire, je ne leur dois rien. Et ils doivent faire la différence entre la position d'associé et celle de locataire, même si nous sommes les 2. Bientôt je n'occuperai plus qu'une des 2 places. La sous-location est possible, mais quelle usine à gaz!
Ca me paraissait normal que les exploitants du bâtiment s' entendent entre eux... et je me faisais l'intermédiaire pour la mise en route.
Ils ont peut-être peur (et en même temps c'est complètement irrationnel) mais moi ça me gâche la vie leurs histoires... belle fin!
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Message par mlaurebb le Mer 23 Juil 2014 - 13:51

Bouclette, bah tu vois je leur ai proposé finalement la sous-location, eh bien ils ont aussi refusé!
Maintenant ils acceptent que la SCI soit le bailleur, que le loyer soit augmenté, et ils acceptent de toucher en fin d'année le bénéfice qui correspond. Et vu comment ça se passe, je ne veux pas qu'ils aient une part de mon gâteau...
Donc à nouveau l'impasse!! Ils ont peur de ne plus avoir la main...
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Message par propylene le Mer 23 Juil 2014 - 14:15

Donc finalement, quand ils acceptent ce que tu leur demandais au début, tu refuses?

Promis, j'essaye de suivre mais j'ai du mal...  Embarassed 

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Message par mlaurebb le Mer 23 Juil 2014 - 14:36

Oui ça pourrait ressembler à ça... mais hier je me suis littéralement retrouvée au tribunal seule face à eux deux qui maintenaient leur position de refus.
Donc après cette entrevue, pour finir par être tranquille et passer à autre chose, je leur ai envoyé un mail acceptant l'idée de la sous-location. Ils n'en tiennent même pas cas, et se rabattent sur l'idée qu'ils ont complètement refusé la, veille, s' opposant maintenant farouchement à la sous-location...

Ils ont en fait finalement vu leur intérêt dans l'augmentation de ce loyer-là, c'est de toucher leur part du gâteau en fin d'année. Ils ont plus de parts que moi bien sûr. Vu qu'ils n'envisagent pas d'augmenter leur propre loyer, je n'aurai pas de compensation, ce n'est pas très normal...

Et vue l'inquisition d'hier, pas envie de leur faire de cadeau...
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Message par mlaurebb le Mer 23 Juil 2014 - 14:46

Notre SCI fonctionne en fait comme une SCA c'est le tort. Un peu chacun sa partie...sauf que là, comprenant qu'ils vo t toucher de l'argent sur "mon"loyer, ils veulent bien fonctionner autrement...
Chacun avec leur SCM, ils se sont arrangé pour que leur associé leur paye un loyer en rapport avec le prix du marché. Moi je touche rien là-dessus et c'est normal. Alors pourquoi toucheraient-ils sur ce que je perçois de "mon"espace?

Je leur propose donc soit la sous-location, soit l'augmentation du loyer avec la SCI bailleur, mais s' ils renoncent à leurs parts qui y correspondent (conseil du notaire)
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Message par OrthoLuz le Mer 23 Juil 2014 - 15:08

En gros, ils craignaient de devoir payer plus de charges à cause de ton départ (parce que présence de locataire non associés et de 2 pros différents) et se sont rendus compte qu'ils pouvaient au contraire bénéficier de ce changement (en récupérant une part des loyers...).... Mmh....  No 
Je ne sais pas si c'est possible (rien de juridique dans mon positionnement mais plutôt un questionnemt ouvert mais effectivement, soit il faut tout remettre à plat : 3 proprios (toi, eux 2) et 6 locataires avec un loyer (les 2 tiens, eux et leurs associés respectifs si j'ai bien compris) avec uniformisation des loyers (éventuellement hors charge, éventuellement en fonction des surfaces) et repartage en 3 parties des loyers perçus (en fonction des tentièmes si vous avez des surfaces différentes mais en comptant tout le monde et pas seulement tes loyers perçus), soit en fonctionnant comme trois entités séparés (ce que recouvre une SCA? je ne connaissais pas!) mais quid pour les charges communes?

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Message par Bouclette le Mer 23 Juil 2014 - 16:56

Ben dis donc mlaurebb, quelle histoire!
Eux, ils ont contourné le problème du loyer abaissé en créant une SCM. C'est donc leurs SCM qui sont locataires et non pas eux, c'est ça? Tu ne pourrais pas faire pareil? Ou je n'ai rien compris?
Mais si maintenant ils sont ok pour que le bailleur soit la SCI, ils sont aussi ok pour intégrer tes locataires dans le compte commun?
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Message par mlaurebb le Jeu 24 Juil 2014 - 13:09

OrthoLuz a écrit:En gros, ils craignaient de devoir payer plus de charges à cause de ton départ (parce que présence de locataire non associés et de 2 pros différents) et se sont rendus compte qu'ils pouvaient au contraire bénéficier de ce changement (en récupérant une part des loyers...).... Mmh....  No 
Je ne sais pas si c'est possible (rien de juridique dans mon positionnement mais plutôt un questionnemt ouvert mais effectivement, soit il faut tout remettre à plat : 3 proprios (toi, eux 2) et 6 locataires avec un loyer (les 2 tiens, eux et leurs associés respectifs si j'ai bien compris) avec uniformisation des loyers (éventuellement hors charge, éventuellement en fonction des surfaces) et repartage en 3 parties des loyers perçus (en fonction des tentièmes si vous avez des surfaces différentes mais en comptant tout le monde et pas seulement tes loyers perçus), soit en fonctionnant comme trois entités séparés (ce que recouvre une SCA? je ne connaissais pas!) mais quid pour les charges communes?


En fait c'est déjà comme ça que les choses fonctionnaient. Chacun son espace, et les parts de SCI déterminées au départ en fonction de la surface de chacun. Je suis donc tout à fait minoritaire avec 23% des parts, la dentiste 27% et le kiné 50%.
Les loyers avaient été fixés selon un indicateur fiscal qui voulait qu'on ne dépasse pas 12% de la valeur de rendement du bâtiment. Ce qui nous mettait en-dessous des prix du marché. Mais tant que chaque associé était locataire, ça ne posait pas de souci.
Aujourd'hui je pars et souhaite donc louer mon espace à hauteur des prix du marché. Eux ils ont fini par accepter cette augmentation, mais sans uniformisation. Car ayant monté chacun leur SCM, ils ont des arrangements avec leurs associés qui leur permettent, eux, de finir par toucher la somme qui correspond à un loyer du marché.
C'est là où ça coince, car il vont toucher leur part sur l'augmentation du loyer de "mon" cabinet, et que de mon côté je ne mange rien de leur gâteau, et je ne toucherai qu'une faible part du mien...
Pas juste, mais légal...

Passer en Société d'attribution, je ne sais pas si c'est possible. Mais ça correspondrait mieux à notre mode de fonctionnement, chacun s'occuperait de son lot.
Avec leur proposition, j'ai l'impression de perdre complètement cet espace dans lequel j'ai investi Sad . Et si ça se confirme, je ne vais plus m'y investir qu'à 23%...
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Message par mlaurebb le Jeu 24 Juil 2014 - 13:15

Bouclette a écrit:Ben dis donc mlaurebb, quelle histoire!
Eux, ils ont contourné le problème du loyer abaissé en créant une SCM. C'est donc leurs SCM qui sont locataires et non pas eux, c'est ça? Tu ne pourrais pas faire pareil? Ou je n'ai rien compris?
Mais si maintenant ils sont ok pour que le bailleur soit la SCI, ils sont aussi ok pour intégrer tes locataires dans le compte commun?

Pas de SCM pour moi, je pars  Wink 
Pour le compte commun, franchement, je vais même pas m'en occuper, ils vont gérer ça avec les futurs locataires de la SCI, qui de fait ne seront pas "mes" locataires. Je leur ai dit qu'il y avait un compte sur lequel ils devraient déposer une certaine somme mensuellement pour couvrir les charges courantes, mais ensuite franchement, vu comment ça se passe, je vais m'en laver les mains. Je ne mettrai pas en difficulté les locataires, mais une fois que le bail sera signé et que j'aurai quitté les lieux, je passe le flambeau.
D'ailleurs je vais voir comment me retirer de la co-gérance. Ils veulent toucher leur part sur mon argent, eh bien ils auront tout le reste avec!
De toutes façons, je suis minoritaire, je n'ai aucun poids, et ils sont bien soudés. Ils feront ce qu'ils veulent quoi qu'il arrive. Evil or Very Mad 
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Message par mlaurebb le Ven 25 Juil 2014 - 12:29

Dernier rebondissement! Ils m'ont accordé la sous-location  cheers 
Je crois qu'ils se sont dits que quitte à faire une croix sur leur petite prime de Noël, il valait mieux qu'ils soient déchargés de la gestion des sous-locataires.

Mais alors, ils sont dans l'hyper-contrôle de la situation. Ils me font signer un accord listant toutes les conditions préalables à cette sous-location. Notamment leur droit de refuser les sous-locataires s' ils ne leur plaisent pas. La plupart des clauses de ce document sont déjà présentes dans mon propre bail dans l'article évoquant la sous-location. Et mon notaire me dit que ce document n'a aucune valeur car certaines clauses se contredisent.

Je vais quand même le signer, eux ils vont être rassurés (je me sens thérapeute dans ces cas-là lol) et moi ils vont me fiche la paix. Mais c'est vraiment dingue toute cette méfiance, ce besoin de contrôle...
Enfin, si la repreneuse leur conviebt, ainsi que le bail rédigé par notaire, je pourrai passer à autre chose!!

Merci à vous, comme toujours  flower 
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Message par mlaurebb le Ven 1 Aoû 2014 - 15:25

Pfff maintenant la date de signatures de bail ne leur convient, ils freinent pour signer une procuration qui leur éviterait de se déplacer, ils veulent absolument lire le bail avant d'accepter la procuration.... au retour de leurs vacances  Crying or Very sad  c vraiment décourageant toutes ces procédures.
Je ne comprends pas cette méfiance, nous n'avons vraiment aucun contentieux par ailleurs, je ne sais pas d'où ça leur vient!
En tout cas moi ça me bouffe... Neutral 
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