Un truc inédit

Spécialiste retraite a écrit:Bonsoir à tous,

Je fais juste un petit passage ce soir (plus le temps dans la journée avec ce truc) pour vous rappeler que, dans des temps anciens et ici même devant témoins, j'avais lancé une opération de parrainage, car ce que vous lisez peut intéresser des gens qui ne pratiquent ni l'orthophonie, ni OG mais qui ont quand même les moyens de préparer leur avenir financier.

Bonne soirée.

Patrick

Je croyais que tu avais trop de boulot déjà.......pense à ta santé Patrick!!

Merci Debussine, tu as raison :

A ma santé, tournée générale !

Je up.
juste pour info, des personnes ont investi ? des retours?
merci.

vinzlar a écrit:Je up.
juste pour info, des personnes ont investi ? des retours?
merci.

Bonjour Vincent, bonjour à tous,

Il y en a qui sont inscrits sur ce forum et qui font partie de mes clients sur ce support d'investissement (6 exactement).

Mais la plupart ne vient ici qu'épisodiquement. Je ne sais donc pas, à la fois s'ils vont voir votre message, ni s'ils auront envie de répondre à votre question (enfin la deuxième puisque j'ai répondu à la première).

Pour ma part, il n'est pas question de demander à mes clients de témoigner dans le but de me faire de la pub (d'ailleurs, sur un forum, puisque c'est anonyme, on pourrait même demander à des amis de se faire passer pour des clients).

Enfin, j'avoue ne pas vous comprendre : vous me sollicitez en message privé pour obtenir mon analyse sur un projet... mais dont vous ne voulez pas me donner les détails.

Je vous suggère une alternative à ce projet puisque cette alternative offre des garanties que votre projet n'a pas mais, au lieu de me demander une étude (je prouve toujours ce que je raconte dans mes études), vous venez ici demander des témoignages.

Conclusion : si vous ne me faites pas confiance, ne me demandez pas mon expertise.

Bonjour Patrick,
y a t il une possibilité de faillite de l'exploitant?

Léonille a écrit:Bonjour Patrick,
y a t il une possibilité de faillite de l'exploitant?

Bonjour Léonille,

Une société peut toujours faire faillite, mais une faillite sur le marché très particulier de l’hébergement de personnes âgées dépendantes, je n’y crois pas, surtout sur un horizon de 10 ans (les logements seront revendus en décembre 2027).

Pour être cependant objectif, je vais citer deux situations possibles de sortie de l’exploitant :

• Si la taille est trop petite en nombre de places d’hébergement, il y a un risque que l’établissement n’arrive pas à absorber ses coûts fixes. Ici, l’établissement comporte 95 lits + 6 accueils de jour, largement suffisant par rapport à la norme.
  

• Si l’établissement n’est plus aux normes ou s’il est tellement vieillissant qu’il y a un risque de fermeture et que les copropriétaires ne veulent pas faire les travaux (si ces derniers sont à leur charge). Ici, ces travaux sont déjà financés et en cours : 699 998 € de mise aux normes handicapés et 790 176 € de réfection complète des parties communes et des logements, ce qui signifie que cet établissement qui est déjà rentable (voir plus loin), va augmenter son attractivité par rapport à ses concurrents.
  

A ce sujet, il n’y a que quatre concurrents à cet établissement, dont un est mutualiste, donc différent au niveau des prestations offertes. Les trois autres disposent de 94 lits, 99 lits et 57 lits, mais un seul à un nombre de personnels soignants ETP (équivalent temps plein) à peu près équivalent.
Donc, entre le fait que l’établissement va se refaire une jeunesse et devenir beaucoup plus attractif et le fait qu’il offre des prestations en personnel concurrentielle, je ne suis pas inquiet sur son avenir.

Voici le bénéfice net réalisé (je n’ai pas 2013 pour une raison que j’ignore) :

2015 : 384 800
2014 : 384 100
2012 : 310 600
2011 : 329 700  
2010 : 399 800
2009 : 321 000
Donc, non seulement ça va, mais c’est régulier.

Pour finir, j’ai appris cette semaine un élément qui me conforte dans le choix que j’ai fait de proposer cet investissement à mes clients : Si vous avez bien suivi, le groupe s’engage dans le compromis de vente du notaire (c’est donc formalisé juridiquement) à racheter les logements au terme du bail à un prix garanti.

Je viens d’apprendre que ce groupe qui exploite une quinzaine d’EHPAD, est en train de négocier le rachat immédiat de 14 logements parmi les quelques qui restent disponibles. Je sais donc que, non seulement cette opération ira à terme mais aussi que l’exploitant va continuer à exploiter et développer cet EHPAD, sinon le groupe ne prendrait pas le risque de devenir propriétaire de 14 logements dès aujourd’hui.

bonjour ,

y' a t'il possibilité d'avoir le nom de cet exploitant , histoire d'aller visiter son site ?

ergebel a écrit:bonjour ,

y' a t'il possibilité d'avoir le nom de cet exploitant , histoire d'aller visiter son site ?

Bonsoir ergebel,

Je ne peux pas donner les coordonnées de l’exploitant en public car j’aurais alors fourni un énorme travail sans en récolter les fruits, je m’explique :

Ce support d’investissement, nous l’avons trouvé grâce à un travail relationnel de long terme (via la directrice commerciale d’une compagnie d’assurance avec qui nous travaillons).

J’ai bataillé pendant des mois contre le notaire du programme pour lui faire modifier certaines clauses du compromis de vente, tant sur le plan juridique que fiscal… pour finir par obtenir gain de cause (une profession juridique a du mal à admettre avoir tort face à un « vermisseau » commercial comme moi, surtout sur des points juridiques et fiscaux).

Donc, si je donne tous mes secrets en public, je prends le risque que ceux qui me lisent sollicitent en direct mon fournisseur, sachant que si c’est le cas, non seulement j’aurais travaillé pour rien, mais en plus ils paieront exactement le même prix.

N’y voyez pas de malice, tout ce que je dis est vrai, mais je pense que ceux qui ont l’habitude de me lire le savent (je n’ai pas profité de cette longue absence sur ce forum pour devenir malhonnête, ni même grincheux).

Par contre, à condition de sortir de l’anonymat d’un forum, je réalise régulièrement des études pour ceux qui me sollicitent.

Bon weekend à tous.
Patrick

PS : pour ceux qui l'ont vue, j'ai corrigé une faute deux messages au-dessus (vous me solliciter c'était beurk, désolé)

ok je comprends .

pour moi quand c'est secret c'est qu'il y a un loup comme disait une célèbre femme politique ...
ma doctrine lorsqu'on me propose un " truc " extraordianaire" ( genre les légendes qui courent sur les "fabuleux" avantages de la SELARL pour libéraux ) c'est de me dire que si c'est aussi extraordinaire , tout le monde le ferait .
car si c'était aussi génial que ca , au contraire tous les exploitants en feraient , non?

ergebel a écrit:ok je comprends .

pour moi quand c'est secret c'est qu'il y a un loup comme disait une célèbre femme politique ...
ma doctrine lorsqu'on me propose un " truc " extraordianaire" ( genre les légendes qui courent sur les "fabuleux" avantages de la SELARL  pour libéraux )  c'est de me dire que si c'est aussi extraordinaire , tout le monde le ferait .
car si c'était aussi génial que ca , au contraire tous les exploitants en feraient , non?

Je comprends ta réaction, à laquelle je m'attendais.

C’est marrant cette propension que l’on a, nous les français, à soupçonner, critiquer et râler. Un anglo-saxon, plus pragmatique, m’aurais probablement dit « C’est curieux ton truc Patrick. Puisque tu le proposes, je te communique mon mail pour que tu m’adresses les éléments de preuve. », ce que je fais toujours puisque, pour tous mes clients, j’effectue une étude détaillée, accompagnée d’un exemplaire du bail et d’un compromis de vente sur une de mes affaires, en prenant le soin de d’effacer les coordonnées de mon client et en surlignant les points importants pour faciliter la lecture des documents (le bail fait 22 pages et le compromis 30).

Je comprends cependant que mon univers très concurrentiel, soit étranger à quelqu’un qui soigne des patients. Pourtant, j’ai raison d’être prudent car cela m’est déjà arrivé d’être doublé par des clients qui, après avoir reçu mon étude (1 à 3 jours de travail), ont contacté en direct mon fournisseur, pensant qu’ils paieraient moins cher, ce qui est faux. Je suis toujours réglo et transparent et j’attends la même chose de mes clients, sinon j’abandonne.

Ma prudence est également justifiée vis-à-vis de mes concurrents : je suis abondamment intervenu sur le forum de l’association de consommateur Que Choisir au sujet de la loi Pinel, pour alerter les investisseurs sur les risques liés à la façon trompeuse utilisée par mes concurrents pour leur vendre un produit qui engendre à tous les coups une perte, parfois sévère. J’ai évoqué les outils que j’utilise pour rendre ce dispositif rentable (encore un sacré boulot de recherche de produits, car ces produits sont rares) et c’est marrant : je vois de plus en plus de concurrents modifier leurs études en se servant des éléments que j’ai apportés, mais toujours avec les mêmes supports, ce qui fait que le risque est toujours le même pour celui qui les écoute.

Pour être positif et sortir par le haut de cet échange, voici ce que je te propose :
Nous sortons de l’anonymat du forum et je t’adresse tous les éléments de preuve par mail, puis tu reviens ici ensuite pour dire si j’ai menti ou non. Qu’en penses-tu ?

Bonjour Patrick,

Oui j'ai sollicité votre "aide" et surtout votre oeil avisé sur un projet Pinel, ça n'engage à rien..Je ne vais d'ailleurs certainement pas donné suite à ce projet. Je me pose beaucoup de questions (peut-être trop) et je ne souhaite pas faire n'importe quoi.

Par ailleurs, cela reste un forum internet. Il y a des gens respectables, je n'en doute pas, mais finalement nous ne nous connaissons pas ou que par le biais de quelques messages laissés sur internet...permettez moi juste d'avoir un peu de réserve.

Je me suis souvenu de ce sujet et de la proposition "inédite" que vous faisiez. Je souhaitais savoir si certains ici vous avez déjà sollicité et quels étaient leur avis et retours. Visiblement, vous trouvez cela malvenu de ma part...et je ne vois pas trop pourquoi finalement. C'est une démarche plutôt saine et je trouve plutôt curieux que vous définissiez ma démarche de "témoignagnes" comme une marque de "non-confiance".

Il y a quelques années, je me suis renseigné sur un constructeur que j'avais sollicité. Marque de non confiance évidente...puisque nous avons fait affaire. Qui sait... :-)

Bonne soirée.

vinzlar a écrit://///
Par ailleurs, cela reste un forum internet. Il y a des gens respectables, je n'en doute pas, mais finalement nous ne nous connaissons pas ou que par le biais de quelques messages laissés sur internet...permettez moi juste d'avoir un peu de réserve.
//////

C'est vrai, on ne connaît pas vraiment les gens sur un forum... pourquoi demander leur avis à d'autres inconnus alors?
Patrick (précision: je ne le connais que d'ici, je ne suis pas client, je n'ai aucune attirance pour ce domaine etc) passe beaucoup de temps à expliquer, à décortiquer et à rechercher les infos qu'il livre ici. Il répond à quasi toutes les questions ici, et d'après ce que je sais il est très dispo en "privé" avec les gens intéressés par un placement etc. Et j'espère que certains deviennent ses clients.
Tout ça pour dire que je trouve bizarre de lui demander ses adresses ou de chercher des infos (sur son travail, sur lui) auprès des autres membres...

Oui Patrick est un inconnu mais qui maitrise le sujet, d'où mes demandes d'avis auprès de lui. C'est un avis, juste un avis. ça n'engage à rien, je prends, je prends pas, je ne m'engage pas sur un projet de grande envergure avec lui. Un simple avis. Et effectivement Patrick prend généralement gentillement de son temps pour répondre.

Je n'ai jamais demandé aucune adresse à Patrick. Je ne sais pas où tu as pu lire cela de ma part. Merci de ne pas raconter n'importe quoi ou de tout mélanger

"Chercher des infos (sur son travail, sur lui)".
Alors déjà sur lui.. non plus jamais demandé. Merci de ne pas raconter n'importe quoi Laurent..

"bizarre" de chercher des infos sur son travail auprès des autres membres"
En quoi est-ce bizarre ? J'ai dit un gros mot ou quoi ? Quand tu fais des travaux dans ta barraque, tu prends la première boite de BTP dans l'annuaire et tu y vas?
Patrick maitrise grandement le sujet mais honnetement j'ai juste demandé des témoignages! Si cela n'est pas acceptable ici, autant pour moi

OK pour la mise au point.
J'ai mélangé deux demandeurs en effet, ergebel et toi, et je maintiens que demander à Patrick le nom ou l'adresse du site de l'exploitant d'un programme qu'il conseille pouvait passer pour une recherche de court-circuitage, en profitant de ses recherches et enquêtes pour traiter directement. Ce n'était peut-être pas malhonnête de la part du demandeur, je ne le connais pas, mais c'est à mon sens, au minimum, un peu maladroit.
Par contre, "pas demandé des infos sur lui"...  OK mais chercher ici des témoignages sur son travail, essayer d'estimer la confiance qu'on peut avoir... auprès de ceux qui font affaire avec lui, alors qu'il ne cesse d'insister sur l'importance de la personnalisation de ses conseils, oui je trouve ça bizarre.
Mais ce n'est pas inacceptable ni illégal c'est vrai...
Sinon et pour suivre ton exemple, si je dois choisir un maçon, j'en vois plusieurs, je leur explique ce que je veux, je leur demande de me montrer des chantiers etc. Je ne cherche pas dans son fichier clients ni au café qu'il fréquente, ni à la porte de son bureau. Mais là encore tu as probablement raison, j'ai un esprit tordu.

Bonjour Laurent, bonjour à tous,

L’écrit est parfois capricieux et provoque des interprétations que l’oral permet d’éviter. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle j’avais proposé à vinzlar de m’appeler car je pensais que l’on avancerait plus vite et de manière plus efficace, mais que surtout, cela permettrait de mieux faire connaissance et de me rendre moins anonyme que sur un forum.

Mais bon, tant pis.

Je vais reprendre certains points pour lever des doutes et vous expliquer que mes remarques n’étaient pas teintées d’agacement (ceux qui me connaissent savent que je ne me prends pas pour une star) mais juste des remarques objectives faites pour expliquer ma position à des gens qui ne connaissent pas mon univers professionnel.

Demander des témoignages à mes clients n’est pas une démarche qui me gêne, mais je n’ai pas envie que la démarche vienne de moi. A titre d’exemple, j’ai reçu samedi soir un message privé d’une de mes clientes me disant, je cite de façon à éviter les erreurs d’interprétations : « Que ça me fait plaisir de te relire sur le forum !! ».

Comme vous vous en doutez, j’ai d’abord rougi puis je lui ai demandé si je pouvais lui répondre à l’oral plutôt qu’à l’écrit, avec pour résultat un échange téléphonique de 87 minutes et 45 seconde (source vérifiée à l’instant sur mon téléphone) dimanche matin.

Il s’agit précisément d’une de mes clientes ayant investi sur le support dont il est question ici et franchement, étant donné le « degré de cordialité » entre elle et moi, il m’aurait été très facile de lui demander de témoigner… ce que je n’ai pas fait car je considère qu’elle peut le faire uniquement si elle le souhaite et pas parce que je lui demande.

Et encore une fois, pourquoi demander des témoignages qui pourraient s’avérer complètement bidons (je pourrais être de connivence avec des gens qui me connaissent ici) alors que j’ai expliqué, en long, en large, en travers, en diagonale, en abscisse et en ordonnée que je fournis toujours toutes les preuves de ce que je raconte à condition de sortir de l’anonymat du forum, remarque qui est d’ailleurs aussi valable pour moi.

La raison pour laquelle cette sortie d’anonymat est essentielle rejoint la remarque faite à ergebel : je veux savoir à qui j’ai affaire car cela pourrait être un concurrent (c’est rare mais possible) mais surtout cela m’évite d’avoir à fournir un travail considérable (une étude suivie de plusieurs coups de fils ou rendez-vous sur Skype, puis plusieurs échanges de mails  pour répondre aux questions et adresser des documents complémentaires) pour, au final, ne pas récolter les fruits de ce travail car le client aurait décidé  de se passer de moi pour conclure son affaire en direct avec mon fournisseur.

Une dernière précision : quand je parle de travail considérable, je viens de me rendre compte que j’arrive à la fin de ce message que j’ai commencé à rédiger il y a plus d’une heure (bon ok, j’aime bien les choses précises, alors j’ai relu l’ensemble des échanges et choisi mes mots avec soin, ce qui prend du temps).

Bonjour Patrick et tous,

Permets-moi, Patrick, de rentrer dans ce fil pour, simplement, donner mon humble avis. Je pense que tu fais partie de ces gens que notre ami Yvon Blais (Forum Orthophonie Quebec et qui en fait lui-même partie) avait baptisé les "TLM" et dont j'ai déjà évoqué le sigle qui signifie "Toujours les mêmes". C'est à dire ceux qui se décarcassent pour les autres, parce que c'est dans leur nature, sans regarder ni calculer le temps ni l'énergie dépensés.
Ceux qui aiment donner et aider, sans rien attendre en retour.
Si certains t'ont sollicité ici (j'en fait d'ailleurs partie et je ne suis pas devenu un client car il s'agissait pour moi d'une demande d'explications) et s'ils sont devenus ensuite tes clients, ce n'était pas ton but premier car il l'ont fait en étant convaincu de tes compétences et de ta bonne foi, celle qui consiste à chercher, non pas ton intérêt mais celui de ceux que tu aides. Et si tel n'était pas le cas, il y a longtemps que ça se saurait et que nos modérateurs, dont la clairvoyance n'est plus à démontrer, l'auraient également fait savoir, comme ils l'ont déjà fait en détectant  quelques imposteurs masqués qu'ils ont rapidement évincés...  

Effectivement, il n'est pas évident, dans un forum comme le nôtre de faire la part des choses dès qu'il est question de finances et investissements et que cela est proposé par un professionnel.
En ce qui me concerne, j'estime qu'à partir du moment où le professionnel fait bien son travail ( c'est à dire qu'il le fait avec conscience , respect et compétence ), sans racolage,  il ne devrait pas y avoir de problème .
Concernant Patrick, il fait ce qu'il sait faire, proposer des supports d'investissements, il le fait bien d'après ce que je constate, ne ménageant pas ses efforts .
C'est son boulot, libre à chacun d'entrer en contact ou non avec lui...en tout cas je ne connais aucun professionnel de cette branche qui dévoile ses batteries , et c'est logique, sinon il ne s'en sortirait pas .
Et en plus, ce qui n'est pas nêgligeable, il est sympa !

J'ai pas le temps de plus, mais Patrick est très sympa! :-)
Un peu bavard c'est sûr....mais comme moi aussi, ça le fait!
Et j'ai rien payé en plus, juste demandé qq conseils.

Spécialiste retraite a écrit: puis tu reviens ici ensuite pour dire si j’ai menti ou non.

il n'est pas question de dire que tu as menti , je ne vois pas quel intérêt tu aurais à le faire d'ailleurs .

c'est justement parce que tu as beaucoup de boulot que je ne veux pas t'en infliger d'autre. te contacter en direct t'obligerait à me répondre et ainsi de suite , alors que , je n'ai aucune idée de savoir si je vais être intéressé ou pas .
par contre voir plus avant sur le site d'un gestionnaire qui propose ce genre de chose me permettrait de peut être envisager d'y réfléchir plus avant . et au besoin te contacter par la suite .


ceci dit pour l'instant je vais en rester là . je vais essayer de satisfaire ma curiosité par d'autres biais .

cdt

laurent Gretcha a écrit:OK pour la mise au point.
Sinon et pour suivre ton exemple, si je dois choisir un maçon, j'en vois plusieurs, je leur explique ce que je veux, je leur demande de me montrer des chantiers etc. Je ne cherche pas dans son fichier clients ni au café qu'il fréquente, ni à la porte de son bureau. Mais là encore tu as probablement raison, j'ai un esprit tordu.

Déf forum : sur Internet, espace public virtuel destiné à l'échange de messages sur un thème donné

Si pour toi, demander un simple retour d'expérience (ou Retex pour les puristes) sur un projet (quelqu'en soit le sujet d'ailleurs) posté sur un forum internet (donc en place publique) équivaut à ce que tu as raconté ("à la porte de son bureau" ), alors nous ne voyons pas les choses par le même prisme et le débat (puisque nous sommes sur un forum) peut s'arrêter là.

J'ajouterai que si j'avais voulu être mesquin et aller "à la porte de son bureau", je n'aurai jamais posté sur le thread public et j'aurai envoyé des mp. Là oui c'est pas terrible. Cela ne m'a traversé l'esprit à aucun moment.

Salutations.

Allons allons, détendons-nous!

+1

Tout le monde a raison, donc soyons zen : on peut demander des avis sur un forum, oui, et en même temps Patrick est très sympa parce qu'il prend le temps d'être pédagogue. Je fais partie de ceux qui sont ravis quand il poste ici, que ce soit sur la partie sérieuse du forum ou au bistrot.

Eh ! Oh, les poteaux !

J'ai bien précisé que je n'étais pas en colère quand on me pose des questions, donc ça va du coté de l'humeur.

Le problème de l'écrit est que l'on peut parfois interpréter de travers, exemple :

Moi a écrit:puis tu reviens ici ensuite pour dire si j’ai menti ou non

Quand je dis ça, je ne laisse pas supposer que l'on me prend pour un menteur, c'est juste une formule second degré à l'emporte pièce dont je suis coutumier.

Je remercie au passage chaleureusement mon comité de soutien.

Allez, une petite dernière pour la route ?

Comme il parait que je suis un type sympa, voici un peu d'auto- dérision histoire de tester mon humeur :

[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

je remonte ce fil, je me doute que l'opération immobilière datant de 2016 n'est plus d'actualité. dommage... bien ficelé le truc il me semble ...

je pourrais bien être intéressée par ce genre d'investissement si spé. retaite en a un sous le coude en ce moment ...

je ne vois qu'un point à éclaircir pour moi :
les loyers encaissés sont-ils à déclarer et à ajouter avec les revenus fonciers des locations vides ?
si oui, c'est l'option frais réel qui s'impose pour déduire les intérêts du crédit et non micro foncier ( avec l'abattement forfaitaire de 30 % ), les intérêts représentent t-ils au moins ces 30% ?  (j'ai la flemme de remonter voir car je risque de perdre ce brouillon si je retourne à la page 1 )
est-ce que le fait que ce soit du LMNP  en BIC non professionnel change l'imposition par rapport à des locations vides ?  
en fait, je ne connais pas la fiscalité du meublé ? ni du BIC ?
qu'en est - il des prélèvements sociaux ? c'est pas négligeable sur la feuille d'impôts ! gloup !
concernant l'adhésion à la CGA , est-ce que notre AGA suffit ?

merci à spé. retraite ou d'autres pour vos réponses

je viens d'aller à ma boîte aux lettres et j'y découvre " le particulier " de janvier 2018 !

et je vous le donne en mille : j'ouvre au hasard et bingo page 87 " location meublée et régime micro-BIC "
j'ai vraiment le luc bordé de nouilles !
et en couverture " où placer votre argent en 2018 ? " je vous tiens au courant ...... ou pas