Un éclairage sur la retraite

Merci Patrick, c'est vraiment clair et interessant.

Dans un LMNP ancien il n'y a donc aucune réduction fiscale. Comment choisir sans se faire avoir? quels critères faut-il regarder? Dans l'hypothèse où on souhaite récupérer son capital est ce que cela se revend facilement ensuite?

Bonjour à tous et merci de l'intérêt que vous portez à mes propos : je sais par expérience que vous êtes très sollicités par tél., par mail, par courrier, par des visites impromptues, aussi je ne m'attendais pas à un tel accueil.

Donc il va falloir que je consacre un peu plus de temps à ce forum car les messages et les questions s'accumulent et je vais me faire "déborder" (j'aurai répondu à l'un sur le principe du LMNP dans l'ancien, pendant qu'un autre me demandera quel type d'investissement je préfère, puis un autre m'interrogera sur la revente, puis sur un comparatif avec le Duflot...)

J'avais prévu de faire un topo explicatif sur le principe du loueur en meublé dans l'ancien, puis un sur le Duflot, puis de vous donner mon avis sur mes critères de sélection de produits, puis de vous donner un ou des exemples chiffrés... mais je crois que je vais d'abord répondre aux questions, qu'en pensez-vous?

Patrick

Ce serait très gentil !

oui très interessant
merci

Marie-Laure a écrit:Le meublé c'est EPAHD ou cité U c'est ça? je suis allée sur le net: plein plein d'offres mais lequel choisir????en plus les prix d'achat sont très élévés je trouve, non?
je ne vois nulle part le loyer mensuel?
merci en tt cas de ttes ces infos

kingcharlette a écrit:tu as aussi à ma connaissance les résidences d'affaires, de tourisme (center parcs, appartements Pierre et Vacances).

L'investissement en statut LMP/LMNP c'est :

• La résidence étudiante

• La résidence de tourisme

• La résidence senior et l'EHPAD

• La résidence d'affaire (para hotelière)

A suivre...

kingcharlette a écrit:J'ai investi il y a deux ans en LMNP. Le prix d'achat est certes important mais tu dois avoir en vue la déduction fiscale et le loyer qui entre aussi. Au final, l'effort financier n'est pas si important les premières années.

Il y a deux ans, le taux de réduction d'impôt était encore cohérent (de méroire, 18 %), mais l'avantage fiscal ne dure que 9 ans, donc pas forcément idéal pour un investissement de long terme (pour la retraite par exemple)

Aujourd'hui c'est seulement 11 % (du prix HT) mais sur des produits qui sont devenus chers, dont la rentabilité locative a baissé et qui ne sont pas livrés tout de suite (il faut donc intégrer les intérêts intercalaires du crédit, le temps de la construction du bâtiment).

De plus, c'est comme pour l'immobilier classique : le foncier se faisant rare (et cher), les bons emplacements sont plus difficile à trouver que par le passé; c'est une des raisons pour lesquelles je travaille avec de l'ancien

Claudie a écrit:Une petite question : si je te suis bien, Patrick, il est préférable de choisir un bien déjà en gestion plutôt que d'acheter un appartement que l'on va placer en gestion , car cela permet de s'engager en connaissant les charges et les apports de ce bien ?

Existe-t-il des critéres de sélection pour le choix des agences ou groupes qui proposent ce genre de transactions ?

Marie-Laure a écrit:Comme Claudie: vers qui se tourner??

moi qui aime bien le concret, qui peut me faire une simulation? merci

Encore une fois, je ne détiens pas la vérité (sinon j'aurais écrit un bouquin et je serais riche!). Je fonctionne par convictions et quand je propose ce type d'investissement, mes critères sont multiples (même si le point de départ c'est que c'est déjà livré et exploité), suivant le type d'investissement, par exemple :

• La qualité du gestionnaire (ce ne sont pas forcément les plus connus qui sont les plus prospères et il y en a de très gros avec qui je me refuse de travailler)

• La qualité de l'emplacement (une résidence de tourisme en bord de mer c'est ok, une résidence étudiante dans une grande ville à côté du métro ou à côté de la Fac c'est ok, mais l'inverse c'est pas ok du tout!)

• La valeur intrinsèque du bien acheté . Un exemple : je suis en train de finaliser une vente avec un adhérent Carpimko (mais pas un orthophoniste, désolé pour cette faute de goût). Il s'agit d'une petite maison T4 avec garage sur l'île d'Oléron. Son prix, honoraires inclus, est de 137 000 €, alors que le même bien se vendrait plutôt 200 000 € en s'adressant à un particulier ou une agence (donc hors bail commercial)

• Le contenu du bail en cours

• Le marché de la revente (l'EHPAD est très "à la mode", mais ce n'est pas forcément mon investissement préféré si je me projette 10 ou 15 ans dans le futur... mais pourquoi pas)

• Que se passerait-il si le gestionnaire faisait faillite? En "EHPAD", il est racheté par un gros, en "étudiant", s'il est bien placé et qu'il fait faillite, c'est qu'il faut qu'il change de métier, en "affaires", surtout s'il est en périphérie d'une ville, sans transport en commun à côté bon courage (cela devient un bloc de béton rectangulaire qui n'intéresse ni les étudiants, ni les touristes) et en tourisme, il faut voir (sur Oléron, par exemple je suis tranquille car la demande est forte et mon client peut soit passer une annonce et le louer lui-même, soit passer par une agence locale... et encore, je pense que le bail serait repris par un autre gestionnaire)

Pour les fournisseurs, j'en ai deux, dont un dont je me sert pour aller "piocher" dans le stock de l'autre chez qui j'ai trouvé l'ambiance trop commerciale, donc je me méfie.

Marie-Laure a écrit:Comme Claudie: vers qui se tourner??

moi qui aime bien le concret, qui peut me faire une simulation? merci

Pour la simul, promis, je fais mon possible

Marie-Laure a écrit:j'ai regardé encore les prix en fait pour investir faut être riche!!!???ça coûte un bras! bon j'espère n'avoir rien pigé mais ça me rapporte combien par mois si j'achète un truc 100 000 euros ( ou ça me compte combien????)
Ml qui déprime en se disant qu'elle bosse pour pas grand chose plus tard

Ce n'est pas forcément cher (c'est d'ailleurs ce qui m'a interrssé dans l'ancien), un exemple :

J'avais récemment (mais je crois qu'il a été vendu) un studio étudiant sur Courbevoie, à dix minutes à pied de la Défense et du centre-ville de Courbevoie, en face du pôle Universitaire Léonard de Vinci et à une station en RER de la fac de Nanterre. Son prix : 75 000 €

Pour répondre à la question "çà rapporte combien?", j'essaierai de prendre un exemple chiffré en y intégrant "çà coute combien?" (crédit, charges et taxe foncière)

Pour finir ma journée (enfin sur le forum), voici en résumé comment fonctionne le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans l'ancien :

• On signe un bail commercial (plus protecteur qu’un bail d’habitation) avec la société qui gère la résidence. C’est donc cette société qui est le locataire et qui s’engage au versement du loyer. Il y a alors beaucoup moins de risque d’impayés (sauf si votre conseil ne tient pas la route).

• Dans ces conditions, il n’y a pas non plus de frais d’agence immobilière ni d’assurance locatives (impayés, dégradations, absence de locataire) qui représentent environ 12 % des loyers.

• La plupart des réparations courantes sont à la charge du gestionnaire. Voici quelques exemples de charges mensuelles payées par le propriétaire sur mon stock actuel : 12 € sur 238 € de loyer (5%), 8 sur 307(2,6%), 13 sur 443 (2,9%), 10 sur 393 (2,5%), 26 sur 556 (4,7%), 23 sur 678 (3,4%), 0 sur 1035 (il n’y a pas d’erreur vous avez bien lu, il s’agit en fait d’un EHPAD). Il faut savoir qu’en location « classique », les charges (agence, assurances et copropriété) représentent environ 20 % des loyers si c’est un appartement neuf (et un peu plus dans l’ancien).

• Le bâtiment est mieux entretenu que dans la location classique. En effet, le gestionnaire réside sur place (enfin, son personnel) et c’est son intérêt d’avoir un établissement propre et bien tenu vis-à-vis de sa clientèle.

• Comme il s’agit d’un bail commercial (en fait c’est un contrat privé), la revalorisation des loyers ne peut pas subir une éventuelle loi les bloquant (avec Duflot, il faut se méfier en location classique).

• Je travaille avec des biens immobiliers déjà existants et exploités, sélectionné par un partenaire spécialisé qui ne fait que çà et qui se déplace à chaque fois pour visiter la résidence et éplucher les comptes du gestionnaire.

• Les avantages de la location meublée dans l’ancien (au maximum 10 ans d’ancienneté, j’ai dit ancien pas antique) par rapport à la location meublée dans le neuf : c’est beaucoup moins cher, c’est livré tout de suite (donc pas d’intérêts intercalaires de crédit à payer pendant 1 ou 2 ans le temps de la construction quand c’est du neuf), la rentabilité locative (loyer annuel divisé par le prix d’achat) est meilleure et je sais exactement ce que je vends (je connais le loyer mais aussi le montant des charges et de la taxe foncière).

• Enfin, concernant la fiscalité, c’est un véritable paradis : comme en location classique j’encaisse des loyers, je déduis mes charges, ma taxe foncière et mes intérêts d’emprunt … mais également l’amortissement comptable du logement acheté (comme quand une société achète du matériel).
Ainsi, contrairement à l’immobilier ancien « classique » (où les loyers deviennent vite imposables), ici les loyers sont nets d’impôts pendant toute la durée du crédit et le restent parfois encore quelques années après la fin du crédit (quand il reste de l’amortissement non utilisé).
Et ce n’est pas fini : une fois que j’ai fini de déduire mon amortissement, je peux opter pour le régime micro BIC. Alors, au lieu de déduire mes charges (devenues « light » puisqu’il n’y a plus ni intérêts ni amortissement) de mes loyers, je vais appliquer un abattement forfaitaire de 50 % et je serai imposable seulement sur les 50 % de loyers restants.

Voilà, on peut le regarder sous n’importe quel angle, c’est toujours plus efficace que de l’immobilier classique :

• Meilleure rentabilité
• Meilleure sécurité
• Meilleure fiscalité
• Moins de charges

Et contrairement à ce que j’ai parfois entendu dire, cela se revend très bien : qui refuserait d’acheter un bien sans soucis de gestion, livré tout de suite et avec un loyer net de charges supérieur à la moyenne (d'autant plus que le nouveau propriétaire bénéficiera à nouveau de l'amortissement comptable) ?

Une dernière chose sur l'organisation de ce marché : il existe quelques fournisseurs spécialisés qui signent un mandat de vente avec le propriétaire actuel et qui font ensuite appel à des partenaires pour la commercialisation. Donc, en général, le client fait appel à un conseil indépendant pour lui sélectionner un produit. C'est la raison pour laquelle j'ai accès à toutes les infos sur les loyers, les charges, le bail... et pas le client.
MAIS, rien n'empêche ce client de solliciter directement le fournisseur. Par contre, il paiera le même prix car les honoraires sont inclus dans le prix de vente décidé avec le propriétaire vendeur. En s'adressant à un conseil (surtout indépendant, car il existe aussi des gros réseaux de vente équipés de gros sabots, mais il en faut pour tous les goûts), il a des chances (il ne le saura que quand il aura acheté) de tomber sur quelqu'un de pro qui lui aura fait faire un bon investissement et qui alors partagera les honoraires avec le fournisseur.

Bonne soirée.

Patrick

Quels sont vos avis sur les tontines ? Patrick, Admin, les autres ?

kingcharlette a écrit:J'ai investi il y a deux ans en LMNP. Le prix d'achat est certes important mais tu dois avoir en vue la déduction fiscale et le loyer qui entre aussi. Au final, l'effort financier n'est pas si important les premières années.


Il y a deux ans, le taux de réduction d'impôt était encore cohérent (de méroire, 18 %), mais l'avantage fiscal ne dure que 9 ans, donc pas forcément idéal pour un investissement de long terme (pour la retraite par exemple)[quote]


En fait, l'avantage fiscal est de 25% pour nous. Ce n'est pas forcément pour la retraite que l'on a fait cet investissement, on verra où cela nous mène d'ici quelques années...

merci déjà Patrickpour ces infos (j'attend la simulation qd même)
et l'ancien on le trouve où? comment? obligatoirement faire appel à un spécialiste?un conseil en gestion de patrimoine?
je suis désolée de mes questions qui peuvent paraître naïve mais je n'y connais rien de rien!!

Notez qu'on peut aussi chercher un bien, tout seul comme un grand, y mettre des meubles et le louer (en LMNP ou éventuellement avec une SCI à l'IS). Cela élimine le gestionnaire. Tout le loyer est pour soi. Évidemment, ça demande un peu de temps. Mais grâce à ce système, nous avons un studio qui se rembourse tout seul. Ce n'est pas un placement de riche, puisque ça nous coûte 0 € par mois.

C'est justement ce que je me demandais : on peut aussi louer seul ....bon, cela suppose quand même de s'en occuper , cela te prend beaucoup de temps, Guillaume ? As tu eu beaucoup de problèmes de paiement ?
Y a-t-il un turn over important ?

Nous louons 10 mois à un locataire, puis nous faisons du saisonnier (donc à la semaine) en juillet-août. Le seul incident de paiement a eu lieu avec un locataire de 10 mois, mais en meublé les lois sont beaucoup moins déséquilibrées en faveur du locataire que dans la location nue. Donc le mauvais payeur est parti facilement.

Le turn over est important parce que nous l'avons souhaité, avec notre système. Cela nous permet d'avoir tout le temps un œil sur le studio et de le garder en très bon état. Il serait à 100 km d'ici, nous raisonnerions autrement.

Donc si j'achète un studio, je le meuble (je mets vraiment ts les meubles c'est bien ça?) , je le loue mieux que vide , c'est ça?
mais quid des dégradations du mobilier?
et pour le coup je ne suis pas assuré du loyer sur 12 mois comme avec un gestionnaire, non?

Voilà, tu as compris. Mais tout est dans le choix du bien : le nôtre s'est toujours remboursé tout seul. Nous ne mettons même pas d'argent perso pour payer la taxe foncière. Le saisonnier offre un gros rendement.

Concernant les dégradations de mobilier, il y a une caution. Ensuite, il y a l'usure, bien sûr. Mais là encore, dans notre cas, ça se paie tout seul.

c'est sur que nous le saisonnier c'est pas possible, personne ne veut venir en vacances à Besançon, je sais pas pourquoi???

et sinon pour ces achats d'appart en EPADH ou autre ne risque t'on pas, comme ça a eu lieu avec la loi Scellier ou autre , d'avoir plus d'offres que de demandes et donc acheter qqch qui ne sera pas loué?

Merci Guillaume pour toutes ces précisions.
Je redoute un peu ici de gérer la location car il y a sans doute davantage de mauvais payeurs que chez toi.

Pour les EPADH, cela me semble intéressant aussi. J'avais parlé il y a quelque temps ici du cas des chambres dans des maisons de retraite, c'est l'avenir, non ?
Enfin, sauf si les retraites baissent tellement que plus personne ne peut se les offrir...

Je suis aussi tentée par un investissement en logement touristique ( genre villages de vacances) mais je ne sais pas si c'est rentable toute l'année ?

Il semble intéressant de diversifier ses investissements en fait, non ?

Enfin, les FCPI comment savoir quelles sont les bonnes et les mauvaises ?

moi c'est un logement touristique que j'ai et qu'il soit occupé ou non, le loyer reste identique. C'est l'avantage du gestionnaire: rien à faire, un loyer qui tombe chaque mois sans souci mais l'inconvénient, comme le disait Admin, c'est qu'une partie du loyer réel part pour le gestionnaire.

Ah , d'accord.
Par contre j'ai entendu dire qu'on pouvait récupérer la TVA directement des impôts ?

il y a effectivement une histoire de tva, si mes souvenirs sont bons, c'est mon gestionnaire qui a avancé son montant, ce qui a réduit pour nous le coût d'achat et donc c'est lui ensuite qui l'a récupérée. Par contre, je crois qu'il ne faut pas revendre le bien avant x années sinon l'état réclame le remboursement de la TVA.