La SCI encore et toujours

Bonjour,

Désolée pour les dites et les redites, mais je n'arrive toujours pas à tout comprendre. Est ce que vous pouvez m'expliquer encore une fois ? Dites oui dites oui dites oui (si le "dites oui dites oui dites oui", ne fonctionne pas, je fais un procès à mon fils qui m'a refilé la technique qui marche très bien avec lui ... et je sors le plan B [Vous devez être inscrit et connecté pour voir cette image]

Pour résumer, mon associée est propriétaire à titre perso des murs du cabinet, je lui loue mon bureau et la moitié de la salle d'attente, la moitié des toilettes etc. Financièrement, elle ne peut plus assumer seule les charges et l'entretien du cabinet et elle souhaite donc vendre le local.
J'ai donc commencé à chercher des locaux pas loin qui pourraient convenir, et il y a justement une résidence toute neuve qui se construit un peu plus haut dans la rue, avec un appartement en RDC aux normes, avec double accès (un accès directement par la rue et un autre par l'intérieur de l'immeuble) et comble du bonheur en face d'une école et d'un collège. Il est parfait sur le plan mais trop cher et trop grand pour moi toute seule. J'ai donc proposé à mon associée de ne pas nous séparer, et d'acquérir ensemble cet appart' avec une répartition inégale au départ de l'investissement. Elle pourrait financer sa part (environ 35% du total) sans faire d'emprunt après la vente du local actuel, il faudrait que j'emprunte pour financer la part restante.

Et c'est là que j'ai plein de questions :
Si on passe par une SCI, comment se fait l'apport de chacun ? Elle peut avoir un capital de départ égal au prix d'achat de l'appart apporté d'une part directement par ma collègue et d'autre part par moi en passant par un emprunt perso ? (j'emprunte 120000 euros à la banque et je les donne à la sci ?) Dans ce cas là, la SCI n'emprunte rien, c'est ça ? Elle se contente d'acheter le local avec les sous qu'on lui a donnés, et d'encaisser les loyers ?
Dans cette configuration, on paye chacune 50% du loyer à la SCI que l'on déduit de nos 2035. La SCI nous reverse ensuite chacune notre part (65/35) qu'on doit déclarer sur nos déclarations persos de revenus. On ne peut rien déduire d'éventuels travaux, ni de prêt et les charges foncières sont réparties, j'ai bon ?

En quoi est ce que je risque d'être "étranglée" fiscalement comme je l'ai lu dans différents messages ? Est ce que c'est vraiment différent d'une configuration où je serais propriétaire à titre perso ?

Merci merci merci du temps que vous voudrez bien donner pour enlever un peu du brouillard que j'ai devant les yeux.

Bon, je vois que tout le monde se précipite, j'ai dû rater le coup des yeux ...

Je continue de lire et relire les sujets déjà dédiés et le blog de Guillaume (notez que je fais des efforts). Mais de réponse, point.

J'arrive pas à capter l'histoire de l'effet ciseaux et quand je lis chez Guillaume : "Les impôts et la CSG peuvent devenir insupportables, après l'effet de ciseaux.", forcément ça fait peur.

Est ce qu'on peut m'expliquer concrètement ? avec des vrais chiffres ?
Si mon associée et moi montons une SCI détenue à 65/35. Chacune paye son loyer, disons 800€ euros en tout. A la fin de l'année, la SCI a empoché 9600€ qu'elle nous redistribue directement 6240 pour moi, le reste pour mon associée. Je rajoute donc ces 6240€ à mes revenus sur la 2042. ça va pas non plus faire exploser mon impôt, si ? L'impôt peut devenir supérieur à ce que me rapporte la SCI ? Quelle est l'étape que je rate ?

Je vois que ma question vous passionne ... Vous avez raison, je trouverai sûrement la réponse moi-même.





(mais je boude un peu quand même ! )

J'ai lu ton post Super, mais je ne sais pas répondre...

Mais tu as tout mon soutien

Merci !
C'est juste que j'attends la réponse d'un promoteur pour voir si les modifications que je lui demande de faire sur le plan d'un appartement qui pourrait être vraiment idéal sont faisables, la réponse de mon associée pour savoir si oui ou non on monte le projet ensemble, la réponse de mon banquier pour savoir combien je peux emprunter sans mettre ma famille en danger, la réponse de mon chéri pour savoir à quelle heure il rentre jeudi ... Alors mon orthoquestion ne me paraissait pas la plus compliquée à obtenir et m'aurait donné l'impression d'avancer un tout petit peu ...

Mais le soutien c’est bien aussi !

idem je ne sais pas, mais peut être faudrait-il amadouer les propy, admin et consorts avec quelque chose de plus racoleur ??

je sais pas hein, j'essaie de t'aider...

Admin est occupé à m'enquiquiner sur un autre post... Il va arriver (sans se presser)

L'effet de ciseaux est à craindre pour les SCI qui paient l'impôt sur le revenu de leurs associés. ("SCI à l'IR"). C'est quand la SCI devient bénéficiaire (loyers perçus - charges déductibles = solde positif ! Hourra ! Mais on le reporte dans la 2042 de la famille... ).
Admin l'a bien explicité là : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Seconde solution : la SCI à l'IS (impôt sur les sociétés). La SCI déduit tout ce qu'elle paie (intérêts d'emprunt, courriers, comme nous, finalement !), elle déduit même une partie du prix d'achat du bâti pendant plusieurs années de suite ("amortissement").

Je trouve que la SCI à l'IS n'est pas la panacée, ni le top bon plan (il n'y en a pas en matière d'impôt, peut-être faudrait-il que l'ex ministre du Budget nous fasse partager !), mais elle a le mérite d'annoncer la couleur : l'impôt est à payer quand la SCI est bénéficiaire, et c'est un pourcentage de son bénéfice (pas en lien avec la composition de la famille ou les revenus du ménage, qui sont plus aléatoires...).

Et puis de pouvoir déduire ce qu'elle dépense, c'est quand même "normal", non ? Le déficit généré est reportable sur autant d'années que nécessaires. Par contre, elle a aussi pleiiiiin d'inconvénients et de contraintes, je n'en connais qu'une partie : je préfère laisser la parole aux Admin.

Voilà pour ce que je sais, et tu as aussi tout mon soutien ! C'est une grande aventure !

Merci Scarlett, j'en reviens tout de même à ma première question. Si je paye un loyer à la SCI (que je déduis donc de ma 2035 ce qui fait baisser l'urssaf et la carpimko), que je le réintègre ensuite sur ma 2042, puisqu'en vrai ce loyer je l'ai récupéré, je vais forcément payer plus d'impôts mais est ce que c'est vraiment anormal, puisque je gagne plus d'argent ? Pourquoi est ce que c'est à craindre comme tu le dis et pourquoi est ce que ça peut devenir insupportable comme l'écrit Admin dans son article ? J'ai l'impression d'avoir raté une étape et du coup ça me fait peur ...

La SCI à l'IS est intéressante pour déduire l'amortissement des murs (impossible à l'IR) et pour bénéficier d'un taux réduit : 15%. Ce dernier point est surtout utile pour ceux qui sont dans les tranches à 30 ou 41%.

L'effet de ciseaux est effectivement une calamité de l'immobilier à l'IR : on paie des impôts sur un bénéfice virtuel, puisqu'on se sert des loyers pour rembourser le prêt. On n'a donc pas réellement de revenus, mais des impôts en plus. L'IS permet, là aussi, d'agir en tuant l'impôt pendant la durée du crédit. Je précise que j'ai écrit cet article en pensant plus aux SCI montées pour louer un bien, qu'aux SCI pour SE louer un bien.

Bon je vais tenter une réponse aussi.
(roulement de tambours)

Il y a 2 problématiques:
1) celle des propriétaires;
2) celle des locataires.

Vous pouvez êtres propriétaires dans les proportions que tu donnes mais locataires à 50/50.

Ex: si tu es en collocation, l'un de va pas payer 30 % du loyer et l'autre 70%.

Donc si vous êtes 2 dans le local = loyer /2.
Après si tu as 70% des parts de la SCI -> bon plan (à long terme) pour toi.

A mon sens, il vaudrait mieux que la SCI emprunte tout et que vous gardiez vos apports pour payer le loyer (via une SCM?) qui servira à rembourser l'emprunt.

Ce loyer ne couvrira pas forcément le montant de l'emprunt d'ailleurs.

Suis-je clair?

propylene a écrit:Bon je vais tenter une réponse aussi.
(roulement de tambours)

Il y a 2 problématiques:
1) celle des propriétaires;
2) celle des locataires.

Vous pouvez êtres propriétaires dans les proportions que tu donnes mais locataires à 50/50.

Ex: si tu es en collocation, l'un de va pas payer 30 % du loyer et l'autre 70%.

Donc si vous êtes 2 dans le local = loyer /2.
Après si tu as 70% des parts de la SCI -> bon plan (à long terme) pour toi.

A mon sens, il vaudrait mieux que la SCI emprunte tout et que vous gardiez vos apports pour payer le loyer (via une SCM?) qui servira à rembourser l'emprunt.

Ce loyer ne couvrira pas forcément le montant de l'emprunt d'ailleurs.

Suis-je clair?

Bof......je comprends mieux quand tu parles des enfants finalement.....

Je suis allée faire un tour sur le simulateur d'impôts qui me dit que :
Si j'ai des mensualités de 750€ pour rembourser le prêt que je dois faire, que je récupère 70% d'un loyer de 800€ (560€) mensuels, nos impôts augmentent de 250€/mois, soit un effort d'épargne de (750 - 560 + 250) 450€ mensuels. (je n'ai pas compté de déduction d'intérêts d'emprunt parce que je n'ai pas trouvé de case pour le faire). Par contre quand j'ai fini de rembourser, mon cabinet me rapporte 560-250 = 310€ par mois.

Deuxième réflexion : un ou 2 orthogestionnaires qui auraient quelques euros à investir dans la SCI, toucheraient les 30% de loyer restant, ce qui certes augmenterait un peu leurs impôts (mais pas tant que ça) mais représenterait surtout pour eux un investissement sans risque puisque je paye toujours mon loyer à l'heure, et que je cause peu de dégâts... y'a des volontaires ?

Propy : pas très ... En gros vaut mieux avoir déjà des sous, c'est ça ??