Location bureau à infirmiers

Bonjour à tous,

Il y a bien longtemps que je ne suis venue sur le forum.

Je vais louer un bureau à deux infirmiers, je souhaiterais pouvoir bénéficier d'un régime fiscal pas trop pénalisant et le louer en "meublé", est-ce possible dans un bail professionnel? Où me procurer un modèle de bail? Quelle est la fiscalité à prévoir en pourcentage? Je précise que mon local m'appartient en propre, j'en fais un usage pro mais il n'y a pas de SCI, rien qui l'officialise en tant que local pro. Je me demande si je ne peux pas louer en meublé comme un particulier le ferait...

Quid du dépôt de garantie, équivalent à la valeur de combien de loyers?

Ils louent à deux et me proposent de faire un seul bail à une pro et je n'aurai qu'un loyer (ils font leur cuisine entre eux), ou de faire deux baux séparés, quel est mon intérêt (sur le plan fiscal et legislatif)?

Par avance grand merci,

Bonne journée à tous