Local paramédical - Achat pas si rentable ?

Bonjour à tous les collègues, et merci pour le contenu disponible ici ainsi que sur le blog de Guillaume Admin et au sein de ses formations !

J'aimerais votre opinion sur ma situation, j'ai du mal à démêler les informations assez différentes communiquées par les professionnels et à opter pour le meilleur choix pour moi...

Je suis actuellement en location dans un maison paramédicale où j'occupe un bureau pour 450€ mensuels charges comprises, avec révision annuelle des charges réparties suivant les m² occupés par les différents professionnels.
Je comprends bien que ces 450€ sont des fonds perdus pour moi.
Je comprends néanmoins aussi que si je percevais ces 450€ en CA brut, il faudrait ensuite déduire les charges sociales classiques, puis l'IR avant d'avoir la somme nette réelle perdue, qui est donc amoindrie (environ 243€ mensuels selon moi).

J'ai la possibilité d'acheter et devenir propriétaire de mon propre local (avec quelques travaux de mise aux normes PMR). L'idée étant d'y exercer puis de revendre une fois à la retraite pour investir la plus-value sur quelque chose de plus passif que du locatif.
Le local comporte deux grands bureaux, salle d'attente, sanitaires. L'idée serait donc de louer le second bureau. Et c'est là qu'apparaissent les problèmes :

Les professionnels du monde de la banque, de la comptabilité et du droit que j'ai sollicités ont eu des discours très différents.
Ils s'accordent néanmoins à dire que la SCI à l'IR ne m'apporterait rien de plus que l'achat en direct, et que la SCI à l'IS n'est pas avantageuse pour moi du fait de la double imposition si je veux sortir des revenus de la SCI ainsi que de la forte plus-value à la revente non-exonérée.

En revanche, leurs discours divergent sur l'achat puis inscription en immobilisation du local au patrimoine professionnel et sur le "type" de location possible :

On m'a d'abord dit que je pouvais inscrire 100% en actif professionnel et louer le bureau nu inoccupé en déclarant les revenus perçus en "Autres BNC", ce qui éviterait la classification du revenu en foncier, donc au lieu de prélèvements sociaux, on paye des charges sociales professionnelles et on augmente nos droits sociaux, retraite, etc.

Mais un autre professionnel me dit qu'il est interdit à une profession libérale de considérer à son actif professionnel une surface donnée en location, et appuie ce discours avec un texte tout à fait officiel (dernier paragraphe) :
[Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

Il faudrait donc réintégrer la surface louée au patrimoine privé en fractionnant la propriété du local, ce qui impliquera une taxation de la plus-value réalisée par l'immobilisation du bien sur une durée X à l'actif professionnel.
Le loyer est alors perçu en revenu foncier en tant que propriétaire particulier, avec choix au réel ou en micro-foncier.
Alors viennent quelques complications au moment de la revente puisqu'une partie du bien appartient à l'entreprise et l'autre au particulier, avec des exonérations très différentes entre les deux entités sur la durée.

Je constate que l'enveloppe de dépenses pour ce local correspondrait à peu près à 920 ~ 950€ de charges mensuelles tout compris, dont le prêt bancaire.
De même que pour la location, il s'agit en fait en net net d'une perte de 495 ~ 512€ (soit environ 260€ de plus qu'en restant en location), mais je reconnais que je me retrouve à terme avec un bien immobilier dans mon patrimoine.

Le local étant situé dans une commune avec peu de professionnels de santé, la question se pose de l'attractivité : pas de professionnels en concurrence donc facile à louer ? Ou pas de professionnels car pas tant de demandes de soins pour eux ?

En fait, en devenant propriétaire, j'ai l'impression que quasiment tous les scénarios me donnent perdant.
Vient donc ma dernière question :
Ne vaut-il pas mieux finalement considérer que "tant pis pour les fonds perdus de la location" et épargner le surplus économisé en n'étant pas propriétaire dans des enveloppes rémunératrices et moins sources de tracas / temps employé par leur côté investissement passif ?

Merci sincèrement pour votre regard sur la situation, j'aurai grand plaisir à lire vos réponses !

Avec un loyer raisonnable une bonne ambiance et une bonne prestation immobilère, je trouve aussi que cela se défend de rester locataire.

Une partie du loyer (50% pour moi) est défalquée des impôts et charges sociales.

Rien n'est gratuit et gérer un bien immobilier, c'est s'occuper des soucis afférents (entretien, revente, location, mise au norme, etc...)

Mais ce n'est que mon avis. S'il y a une grosse inflation immo, cela vaudrait mieux de "monter dans le train", mais cela semble un peu plafonner en ce moment.

Bonjour François, merci pour ta réponse !

L'un des interlocuteurs avec lesquels j'ai échangé me propose une situation dont Guillaume (Admin) a également parlé par le passé il me semble : la location équipée (équivalent du meublé).
Cela permet vraisemblablement d'amortir 100% de la surface du bien et de déduire toutes les charges professionnelles.

Première interrogation : savez-vous si l'amortissement et les déductions de charges incombant au bureau loué sont à inscrire sur notre 2035 du cabinet ou s'il faut faire une déclaration séparée pour celles-ci ?
Car le bureau n'appartient pas au patrimoine professionnel de l'entreprise orthophonique si je comprends bien mais au patrimoine du "loueur équipé/meublé" ?

Je m'interroge également sur les perspectives déclaratives et sur la fiscalité de la PV si les deux fractions du bien sont "dans deux patrimoines professionnels différents".

Dernière interrogation : en admettant que le bureau soit vacant durant un temps, savez-vous s'il est possible de se le louer à soi-même en plus de la surface déjà occupée dans le même bâtiment qui est inscrite à l'actif professionnel ?
Cela permettrait par exemple d'en faire un espace de stockage / archives de dossiers et du matériel dédié à l'activité quand il n'y a pas de locataire, et de prendre simplement un peu de temps pour vider les armoires lorsqu'un locataire est trouvé. Et cela éviterait de perdre la déduction des charges professionnelles et amortissements quand il est vacant (puisque déduction impossible si pas de loyer perçu d'après ce que je comprends).

Il s'agit bien sûr quand même d'être en capacité de supporter les charges seul le temps de trouver un locataire.

PS : La location équipée semble aussi me confronter à un autre aspect : celui de l'équipement à fournir à l'autre professionnel, avec une liste qui semble assez vague puisque dépendant de l'activité de chacun.

Houlà là c'est plus Guillaume qui saurait te renseigner sur les montages financiers, je ne sais pas s'il a déjà fait un tuto sur internet...

Il est connu au niveau national pour la gestion de cabinet paramédical.

Je t'avoue que mes compétences plafonnent dans le domaine, je me fais conseiller.

Bonjour Guillaume,

Pour se faire, les choses doivent être simples. Comme tu les présentes (j’imagine que c’est le reflet de ce que tu vis ;-)), tu as l’air d’être embourbé dans une compréhension nébuleuse. Pas l’idéal pour avoir les idées claires. Tu as raison de demander conseil aux banques, aux notaires, aux experts-comptables, aux conseillers en patrimoine. Il faut les stopper quand ça devient peu clair et trop technique. Là, ils t’ont embrouillé plus qu’ils ne t’ont aidé, apparemment.

Je crois comprendre que tu cherches une rentabilité totalement optimale. C’est une façon d’appréhender la vie qui peut être bloquante car tout n’est pas uniquement profit. Un acte peut aussi être coûteux en soi et finalement rapporter bien plus ;-)

Acheter son local pro est une des choses à envisager, quand on est ortho. Avec le levier du crédit, on finance cet achat, à 110%. Perso, je n’ai pas investi dans une cellule commerciale, mais dans un appartement. Il y aura taxation et je « perdrai » un peu mais je serai quand plus gagnante que si j’avais dû louer éternellement. Pas d’augmentation de loyer, pas de crainte d’être amenée à chercher un autre local si le propriétaire a un autre plan.

Je vais être amenée à injecter des fonds propres car les charges et les échéances seront supérieures à ce que je règle en tant que locataire. Pas grave. Je peux travailler davantage (je suis à 4 petits jours de travail) et je préfère de loin investir 400/500€ dans de la pierre que dans des montages de boursicotage.

Tout cela, c’est personnel. Une fois que c’est clarifié, l’engagement ne fait plus peur. Il n’y a pas une manière de faire meilleure qu’une autre. Il y a TA manière selon TA vie. Entoure-toi de personnes compétentes qui sauront au mieux t’aider, selon tes données personnelles.

Bonjour à tous les deux,

Merci pour vos retours !
Ta réponse, Patati patata, décrit tout à fait mon sentiment actuel d'être noyé par la quantité d'informations différentes qui m'ont été communiquées. Surtout quand on sait que cet univers est très éloigné de celui que l'on connaît en tant que professionnels de santé, et de nos préoccupations de tous les jours qui sont clairement plus orientées vers le bien-être de nos patients et une prise en charge adaptée que vers la question d'une rentabilité optimisée d'un projet. Cela demande un changement de point de vue rapide qui me bouscule par rapport à mes habitudes.

Lire ta réponse me soulage dans l'idée qu'il ne faut en effet pas toujours chercher l'optimisation parfaite.
Cette recherche d'optimisation a pour moi été surtout motivée par le fait qu'elle engage les finances communes de ma famille, et que je ne voudrais pas une fois la décision prise - et donc, trop tard - me rendre compte que j'ai peut-être fait prendre de mauvaises décisions à mon couple ou indirectement à mes enfants.

Je me dis aussi que s'il y avait un vrai coup de coeur pour le local concerné, je ne me poserais pas toutes ces questions.
Je pense avec quelques jours de recul qu'il est préférable de passer mon tour aujourd'hui sur ce projet et de garder la "liberté" disons que me procure la location, en attendant peut-être qu'une opportunité qui me fera moins hésiter se présente.

Je ne me rappelle plus la maxime exacte, mais c'était quelque chose comme "La peur naît de l'incertitude". Et quand on a peur, on perd en lucidité.

Merci vraiment.

Dans l'immo, on va te faire miroiter beaucoup de choses, mais il n'y a pas d'argent magique.

Je trouve l'achat du local pro se défend moins que l'achat du bien perso qui là n'est pas du tout déductible du BNC.

Je connais quelques pros qui ont eu des soucis à la revente, vu qu'outre les modes, les conditions règlementaires pour le pro changent tout le temps. Par ailleurs des promoteurs dotés de moyens importants, ou de grosses SCI, construisent des centres médicaux et paramédicaux, et on peut avoir du mal à suivre avec des revenus de classe moyenne (beau centre avec salle de pause et multidisciplinarité, etc..).

de mon point de vue l'achat du local pro est un must pour un libéral ......( ne dépendre de personne , avoir une adresse connue stable , valoriser l'immobilier par le levier du crédit )

mais comme toujours en achetant il faut penser à la revente ultérieure donc il faut un local bien situé et peut etre facilement transformable en un local d'habitation ....

néanmoins il est difficile de se projeter dans 20 ou 30 ans

Bonjour à tous les deux,

Je comprends tout à fait que les avis soient partagés dans la mesure où moi-même je ne suis pas parvenu à une position tranchée sur le sujet.

Je rejoins l'avis de François lorsqu'il souligne que les conditions de notre exercice professionnel puissent grandement évoluer sur la durée d'une carrière. D'ailleurs, la fiscalité sur la revente du local peut aussi être amenée à évoluer - ça s'est déjà produit par le passé - et compromettre l'intérêt de l'opération.

En réponse à Ergebel : je m'interroge justement sur le fait que les conditions que tu listes puissent peut-être être atteintes différemment qu'avec l'achat du local pro. En soi, l'emploi du levier du crédit peut se faire par un investissement plus passif et diversifié comme le sont les SCPI, par exemple. Et l'adresse connue et stable peut l'être lorsqu'on exerce au sein d'une maison de santé qui a disons pignon sur rue dans la commune avec une identification facilitée par les patients.

@Ergebel : Je pense que les kinés ont besoin d'un peu plus d'espace habituellement (plateau technique), pour permettre le mouvement, de ce fait l'idée d'une petite surface bien optimisée peut être moins attrayante de leur point de vue.

Le côté adresse bien régulière et en vue, je ne sais pas, ce n'est pas le critère que je privilgierai même si c'en est un.

En pratique conventionnée (ortho, kiné, MG), on a un flux important sur des RDVs réguliers, il faut que cela soit fluide (pas trop dur de se garer, à proximité des habitations).

Pour nous, si on n'est pas trop loin/pas trop désagréable/ponctuel, hop on a du boulot... les gens ont du mal à trouver vraiment.

Et bien moi, j'ai beaucoup cogité il y a qq années car je trouvais dommage de payer à perte un loyer pdt des années. Et puis, je me suis demandé ce que je ferai de plus avec plus d'argent: rien ! J'ai tout pour être heureuse avec ce que j'ai . Donc, si le but est de faire plus d'argent juste pour le principe, mais qu'en revanche j'y perds mon sommeil et ma sérénité (je me connais, je cogite beaucoup trop), eh bien, autant rester locataire et dormir sur mes 2 oreilles !
Voilou

Biblio a écrit:Et bien moi, j'ai beaucoup cogité il y a qq années car je trouvais dommage de payer à perte un loyer pdt des années. Et puis, je me suis demandé ce que je ferai de plus avec plus d'argent: rien ! J'ai tout pour être heureuse avec ce que j'ai . Donc, si le but est de faire plus d'argent juste pour le principe, mais qu'en revanche j'y perds mon sommeil et ma sérénité (je me connais, je cogite beaucoup trop), eh bien, autant rester locataire et dormir sur mes 2 oreilles !
Voilou

Cela permet quand même d'utiliser de l'argent que l'on a aujourd'hui en tant qu'actif pour aider à voir venir quand on en aura moins, à la retraite...

Oui, mais ceux qui avaient acheté un local pro avant la mise aux normes pour les personnes handicapées ont dû financer les travaux de mise aux normes, ceux qui ont acheté à la montagne se disent qu'avec le réchauffement climatique...
En ce qui me concerne, j'aurais pu acheter une partie d'un local paramédical, mais si je ne trouvais pas à louer ou à revendre à la retraite (désert médical...), je ne pouvais pas le transformer en logement.
Bref, tout ça pour dire que l'achat présente de nombreux avantages mais également de nombreux inconvénients

Je pense que c'est intéressant quand effectivement il est possible de faire un changement de destination à la revente.

Les normes des ERP me semblent loin de l'habitation aujourd'hui. Souvent c'est un large couloir central qui dessert des bureaux, avec un parking au niveau du bâtiment.

Enfin je parle du neuf en périphérie.

L'exercice en appartement existe toujours bien sûr, souvent en RDC de résidence, dans les grandes villes. Là c'est plus facile à revendre en habitation, mais je ne sais pas si on parle de biens aux normes, ou plus de biens en "zone grise".