Achat d'un cabinet via une SCI

Bonjour,

J'ai pour projet d'acheter un appartement dans le neuf d'environ 150 000€ pour en faire un cabinet et je me pose la question de savoir qu'elle est la démarche la plus intéressante à faire. Je pense le revendre dans les 10 prochaines années. Si j'ai bien compris j'ai plusieurs choix :

- 1 : Achat en perso : Je gagne que sur la plus-value qui sera taxé qu'à 34,5%.

- 2 : Achat en pro : Je gagne sur les déductions (crédit, travaux) mais la plus-value sera taxé au même titre que mon CA (Urssaf, Carpimko, IR... ?)

- 3 : Achat via un SCI : J'achète via une SCI et je me loue l'appartement, je gagne sur la déduction de mon loyer et je gagne aussi sur la plus-value qui sera taxé comme pour un particulier à 34,5%.

Donc si je fait l'hypothèse de revendre dans 10 ans mon cabinet à disons à 200 000€, je vais gagner pour chaque scénario :

1 : 200 000 - 150 000 = 50 000 * (100 - 34,5%) = 33 000€ de gain net
=> Mais je paye mon crédit sans déduction d'impot dessus...

2 : 50 000 * (100 - 50%) = 25 000€ de gain net pour les plus-value
=> Je gagne en déduction d'impot via le montant du crédit (imaginons un crédit à 800€/mois = 9600€/an en charge en plus)

3 : 50 000 * (100 - 34,5%) = 33 000€ de gain net
=> Je gagne aussi en déduction en m'attribuant un loyer

C'est bien ça ou j'ai mal compris quelque chose ?

Bon je reviens avec quelques éléments de réponses...

Dans les condition d'une revente dans 10 ans, avec une plus-value aux alentour de 10% du bien (1%/an ce qui est déjà pas mal vis-à-vis des conditions économique actuelle) => PV de 15 000€. J'ai le choix entre :

- Achat PRO :
> Déduction de 3% du capital par an + intérêt du crédit, sur 10 ans, déduction de 150 000€ * 0.03 *10 = 45 000€ + 15 000 (d'intérêt) = 60 000€ au total
> Si mon CA est inférieur à 90 000€, je ne paye aucune taxe sur la plus-value
> MAIS je dois payer à la revente l'URSSAF sur le capital déduit, donc 25% * 45 000€ = 11 000€...

- Achat SCI :
> Déduction du loyer : 700€ /mois => 8400 * 10 ans => 84000€
> Taxe sur la plus-value : je dois payer à la revente 31,5% de la PV, donc 31,5% * 15 000€ => 5 000€

En comparant les 2, il est clair que j'y gagne beaucoup plus avec la SCI car je déduis plus (84k au lieu de 60k) et je paierai moins en cas de revente (mais c'est un pari sur l'avenir) : 5k au lieu de 11k.

Peut-être que tu pourrais contacter "Spécialiste retraite" ou "Protection sociale" pour un avis de pro.

Le problème avec la fiscalité de l'immobilier, c'est que l'Etat français est incapable de nous garantir une stabilité. C'est presque caricatural dans le neuf, mais c'est vrai aussi dans l'ancien (fiscalité des loyers et de la plus-value). On ne peut donc se projeter que sur quelques années.

Il fut un temps où je faisais des projections et des calculs. C'était entre 2002 et 2005. Puis Villepin a supprimé l'abattement de 14% sur les loyers et changé toutes les tranches d'imposition. Puis le taux des prélèvements sociaux a explosé. Puis la franchise de plus-value est passée de 15 à 30 ans de détention du bien. Puis la CRL a été supprimée, sauf pour les SCI à l'IS. Puis la franchise de plus-value a été ramenée à 22 ans, mais pas pour les prélèvements sociaux qui sont restés à 30 ans. Pendant ce temps, les prix ont fortement augmenté, avant de se tasser à cause de la crise que peu de gens avaient vu venir. Donc on n'a aucun moyen de savoir s'il y aura une plus-value dans 10 ans. Il peut même y avoir une moins-value.

Tu peux aussi regarder du côté du paradis fiscal dont j'ai parlé ici :
http://orthophonie-et-patrimoine.blogspot.fr/2010/01/achat-du-cabinet-un-paradis-fiscal.html

Pour prolonger la question de orthopassionados, a-t-on bien une exonération de plus value à la vente d'un bien immobilier placé dans les immobilisations professionnelles si CA inférieur à 90 000€?

Pour l'Urssaf, j'ai lu que "Le revenu soumis aux cotisations obligatoires correspond à celui retenu pour le calcul de l’impôt sur le revenu, sans qu’il soit tenu compte : des plus et moins-values professionnelles à long terme, (...)"

edit: il faut donc payer sur la plus value à court terme (soit le montant des amortissements...)

L'achat d'un bien immobilier placé dans les immobilisations serait donc la meilleure stratégie fiscale? Me trompè-je? (edit: du coup, oui je me trompais)

Nous allons faire construire (sur un terrain qui appartient à mon mari&moi) une maison dont le rdc serait destiné au local professionnel (l'étage pourrait être loué en tant qu'habitation ou bureau).
Vers qui me tourner pour voir ce qui est possible au niveau du montage financier?
Pour l'instant, on a le devis du constructeur et des simulations auprès de banques...
Entre fin mars et début septembre, il n'y a plus de POS sur ma commune et on repasse en RNU, (ce qui m'arrangerait bien au niveau de la construction), j'aimerais donc que mon dossier puisse être examiner "rapidement".
Merci

J'ai lu et je relis dans les clés de la réussite qu'il est préférable que les enfants soient majeurs si on crée une SCI avec eux pour acheter son cabinet. Pourquoi?

Les enfants seraient membres de la SCI ? Dans ce cas, c'est normal qu'ils soient majeurs, non ? Je ne pense pas que des personnes mineures puissent être membres d'une SCI.

Si apparemment c'est possible, une collègue va faire ça.

Je crois que c'est possible mais avec l'accord du juge des tutelles...

sandf a écrit:Je crois que c'est possible mais avec l'accord du juge des tutelles...

Je n'ai jamais lu cette information et elle ne m'en a pas parlé non plus...


EDIT: finalement je l'avais lue et pas retenue! mea culpa

Effectivement c'est possible, sous certaines conditions :

https://www.notaire-vincennes.fr/conseils/societe/131-un-mineur-peut-il-etre-associe-dans-une-sci.html

Finalement c'est simple, il faut juste l'autorisation parentale. Mais pourquoi est-ce risqué? Hormis l'endettement j'entends...(dans notre profession il me semble peu risqué que la SCI coule...)

Ah je viens de retrouver l'article sur le blog de Guillaume où j'avais lu cette info: il disait effectivement qu'il fallait éviter car il faudrait l'accord du juge des tutelles et qu'il mettrait plusieurs mois à répondre.

Le notaire que j'ai consulté m'avait conseillé de faire une SCI avec mon mari puis de céder éventuellement ses parts à nos enfants plus tard.

Elle ne veut pas faire entrer son mari dans la SCI..."on ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie"

salomeslalome a écrit:Elle ne veut pas faire entrer son mari dans la SCI..."on ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie"

elle a raison......et avec un frère, une soeur?

Debussine a écrit:

salomeslalome a écrit:Elle ne veut pas faire entrer son mari dans la SCI..."on ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie"

elle a raison......et avec un frère, une soeur?

Pas forcément mieux

Mais on peut aussi faire une SCI avec 99% pour soi et 1% pour l'autre.

salomeslalome a écrit:Elle ne veut pas faire entrer son mari dans la SCI..."on ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie"

pourquoi se marier alors ?

ergebel a écrit:

salomeslalome a écrit:Elle ne veut pas faire entrer son mari dans la SCI..."on ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie"

pourquoi se marier alors ?

franchement, je me demande.....

ergebel a écrit:

salomeslalome a écrit:Elle ne veut pas faire entrer son mari dans la SCI..."on ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie"

pourquoi se marier alors ?

en fait elle n'est pas mariée (mais l'a été avec un autre, dans sa tendre jeunesse)

Moi je ne suis pas mariée, mais j'ai mon homme dans ma sci; au départ il avait 20%, ça limite les sources de problèmes éventuels, d'autant plus que je suis la gérante.

Autre solution, testée et approuvée : avoir Propylène dans sa SCI. C'est l'assurance d'un plan qui se déroule sans accroc.

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pour ma part, j'ai fait une sci avec ma mère, elle a 1% et moi 99%. du coup ni mon conjoint ni mes enfants

claranaïs a écrit:pour ma part, j'ai fait une sci avec ma mère, elle a 1% et moi 99%. du coup ni mon conjoint ni mes enfants

tu es fille unique ou tu as une fratrie ?