2 cabinets !

Bonjour,

Voilà, j'ai besoin de vos conseils car mon comptable semble un peu perdu. J'ai acheté un cabinet dans la Drôme en 2015. Je continue de payer le prêt (pas de SCI) dans mes charges pro (amortissement). Je vais m'installer en Bourgogne, à la fin de l'année. Je compte donc louer le cabinet dans la Drôme et en acheter ou en louer un autre en Bourgogne pour y exercer. Mais comment gérer légalement, d'un point de vue fiscal, ces 2 cabinets ? Est-ce possible de les déduire tous les 2 de mes charges ? La location que je percevrai rentrera t-elle, le cas échéant, dans les recettes de l'activité du cabinet ? Je ne sais pas comment m'organiser. Quelqu'un a t-il déjà l'expérience de cette configuration ?

Merci pour votre éclairage et vos bons conseils.

Marie

Je dirais (mais je ne suis pas comptable) que tu ne peux plus déduire les charges immobilières liées à ton ancien cabinet si tu n'y exerces plus l'orthophonie.

Car de toute façon tu vas percevoir des loyers qui n'entrent pas dans la 2035 (ce ne sont ni des honoraires ni des gains divers).  Tu pourras déduire ces charges de tes loyers. Ce n'est plus une activité paramédicale, mais une activité foncière qui est considérée comme une autre activité professionnelle (autres déclarations, la 2044 je pense).

Tu dois donc racheter ton local en ton nom propre, ou faire racheter le local par une SCI que tu aurais créée pour le louer. Après il faut faire le montage juridique légal, le plus simple et le plus intéressant financièrement... Ce que sait faire un comptable d'habitude !

Merci pour ta réponse François.
Le cabinet est déjà en mon nom propre. L'idée était de le louer à une autre orthophoniste. Je ne sais pas si cela change quelque chose.
Si je comprends bien, il faut donc que je sorte le prêt de l'amortissement actuel et que je le finance en perso. A la place je rentre mes nouveaux loyers ou mon nouveau prêt en pro. C'est ça ? A la revente, dans quelques années, ça donnera quoi fiscalement si la moitié du cabinet seulement a été amortie professionnellement ?

En fait ce n'est pas la personne qui compte, ce sont des entités juridiques différentes : Coquillette perso (qui paye l'IR), Coquillette ortho (qui fait de l'orthophonie et une 2035), Foncier de Coquillette.

Par exemple, on peut se louer son local à soi-même si on est propriétaire et qu'on respecte le prix du marché. Pour l'instant, ton cabinet possède le foncier pour y faire de l'orthophonie (ce qui est autorisé). Par contre, ton cabinet ne peut pas faire autre chose que de l'orthophonie ou dans des proportions faibles (activité secondaire en gains divers). Ton cabinet doit donc passer le relais à ta personne privée, ou à une SCI si tu veux avoir une activité foncière extérieure. C'est considéré comme une autre activité.

On peut sortir un bien du registre des immobilisations en le revendant. Il faut dans ce cas déclarer une plus-value ou une moins-value aux impôts. C'est aussi de la comptabilité assez complexe, dont les subtilités me dépassent. D'ordinaire, je mets au rebut les immobilisations en fin d'amortissement et c'est accepté. Mais je n'ai jamais mis de foncier dans mon patrimoine professionnel.

Sinon de mon côté, je crois que je créerai une SCI avec tous mes biens professionnels pour éviter d'avoir à revendre le bien si on travaille ailleurs (cela risque d'occasionner des frais).

Je suis en partie d'accord avec François mais... parce qu'il y a un "mais".

Si tu crées une SCI, il te faut l'enregistrer au registre des sociétés. Ce n'est pas très cher mais ça va s'additionner au reste. Ensuite, tu auras une "coquille(ette !) vide" puisque ta SCI n'aura pas de bien dedans. Il te faudra donc faire une mutation, en d'autre termes, vendre le bien de Madame à la SCI. Ceci implique des frais de notaire (frais d'acte essentiellement). Le propriétaire du bien ne sera plus Madame mais bien la SCI et l'acte de propriété changera de nom.

C'est un calcul à faire mais qui a peu de chance d'être rentable. Se revendre à soi-même, quelle que soit la forme, n'est jamais rentable !

Ce que j'en dis, c'est que tu gardes ton bien en nom propre et tu fais une activité foncière avec rentrée de loyers à déclarer soit sur une 2044 (si tu as plusieurs biens locatifs ou de grosses sommes et de la défiscalisation avec travaux) soit sur ta 2042 dans la rubriques "Revenus fonciers". Le bien appartient quoi qu'il en soit à Madame. Tu le sors de ta compta d'amortissements et le propriétaire du bien est juste Madame et pas Cab Ortho. Tu "revends" le local mais sans acte notarié, ce n'est qu'une écriture comptable entre ton compte pro et ton compte perso. Une dette que le cabinet crée auprès de Madame. Le local est alors un bien comme un autre dans ton patrimoine locatif.

Je me demandais si on pouvait faire sortir un bien de son patrimoine professionnel par un jeu d'écriture, sans acte notarié. Sinon on pourrait tout le temps se vendre et s'acheter des biens à soi-même. Je n'ai pas la réponse je précise. Si c'est possible, ta solution est la plus intéressante, je pense.

A part cela, je crois qu'il ne faut pas mettre son local dans les immobilisations si on compte bouger plus tard.

Merci beaucoup à tous les 2 pour votre aide !
Quand j’ai acheté le cabinet il y a 5 ans, je pensais y passer le reste de ma carrière. Ce sont donc des impératifs, imprévus, qui me font en partir.
Il ne reste donc plus qu’à attendre le retour de congés de mon comptable pour voir quelle option sera choisie. Je vous tiendrai informée...