Investissement immobilier et défiscalisation contrat madelin

bonjour, 46 ans, 4 enfants ( quel courage....), profession libérale, TMi 41% je commence seulement (!) à me pencher sur ma future retraite et viens d'acquérir après les conseils d'un CGP un T1 en déficit foncier ( région touristique ) et un T3 neuf sur rennes centre ville en nue-propriété, principe: profiter des taux bas pour emprunter et défiscaliser et éviter des revenus foncier pour ne pas alourdir encore son imposition... Cela vous semble t il cohérent ? Mon CGP me conseille également de souscrire un contrat madelin ( type contrat madelin de la MACSF) ... Mais avec tous les critiques lues notamment sur votre forum j'hésite pas mal ....

bonjour

bravo pour vos 4 enfants ! :-))
voici mes remarques, en tant que ... CGP :
Immobilier :
1) T1 en déficit : euh... cela signifie que vous aurez déjà des charges supérieures aux recettes ? car si ce n'est pas le cas... vous allez générer des revenus fonciers (auxquels il faudra rajouter les prélèvements sociaux....de 15,5)
T3 en nue propriété : sur quelle durée 15 ans ou 18 ans ? je rappelle qu'il s'agit d'un bailleur...social...quid de la remise en "état" dans 15 ou 18 ans...?
quel est l'abattement ? 40 % ?
l'objectif serait que les intérêts issus de l'emprunt soient imputés sur vos revenus fonciers...
avez vous bien eu des simulations écrites ?

et surtout je rappelle une règle de base en immobilier : emplacement, emplacement et emplacement...

Madelin : il n y a pas que la macsf... ;-)
quelles sont les raisons qui vous font hésiter ?
on peut en discuter en MP si vous le souhaitez !
olivier

Bonjour et merci de votre réactivité .... Oui j'ai eu des simulations écrites mais cela reste des simulations ....concernant le T3: l'acquisition est à 60% de sa valeur en pleine propriété sur une durée de 15 ans et se situe à 10 min à pied du centre de rennes, la remise en état est effectué théoriquement à la fin du demenbrement. Concernant le t1 il est situé à la Baule à 100 m du bord de mer et j'ai déjà effectivement un revenu foncier étant propriétaire en SCI de mon local professionnel. Je pense au bout de quelques années le louer en meublé. Concernant le madelin malgres les garanties de réversion ou les annuités garanties n'y a t'il pas un risque de ne jamais récupérer la totalité des sommes versées ? Je pensais ouvrir en parallèle une assurance vie au nom de mon épouse ( le contrat digital vie d'altaprofit ?) en l'alimentant avec les gains d'impôt réaliser grâce à ce contrat madelin, est ce une bonne idée ? Merci de votre avis ....

Merci pour ces précieuses informations !
effectivement...les simulations restent...des simulations, mais il faut bien partir sur quelque chose !
T3 : 60% de sa valeur, donc abattement de 40%, la remise en état DOIT être faite par le bailleur...ce n'est pas "théoriquement"....
T1 : bien noté
ok pour les autres revenus fonciers de la sci, je comprends mieux dans ce cas;
madelin : par principe, (et heureusement), on ne connait pas la date de notre disparition..
si vous avez une réversion à 100% sur la tête du conjoint et que ce dernière vit encore 20 ans après vous...
il ne faut pas perdre de vue l'impact fiscal de la loi madelin car à 41% de tmi c'est très intéressant;
assurance vie : je ne connais altaprofit; votre épouse travaille t elle,
aura t elle une retraite ,
A t elle un profil dynamique (aversion au risque), car si le but est de placer la différence sur un fonds en euros...elle ne va pas gagner grand chose...,

D'ailleurs, si le Madelin est placé sur un fonds en euros, le gain sera faible aussi, surtout si la TMI reste 41% au moment de la retraite.

Existe t il un " bon" contrat Madelin ? le RFPA Retraite Madelin de la MACSF a un bon rendement, des frais réduits, des profils en UC interressant, mais une table de mortalité garantie à la liquidation et un volet de rente restreint... pas facile de choisir... mon épouse étant salariée et à mi temps :question retraite il vaut mieux prévoir.... amicalement

OUI, il existe de très bons contrats Madelin, avec la garantie de table...

Pas de nom ? s'agit-il de contrats en ligne ?

des bons contrats madelin avec une garantie de table... il en existe un certain nombre !
Generali, Aviva, SWisslife, MMA, Cardif, UNEP, ...
ce ne sont pas des contrats en ligne

on peut en parler si vous souhaitez !
OLIVIER