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Un éclairage sur la retraite

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Un éclairage sur la retraite - Page 3 Empty Re: Un éclairage sur la retraite

Message par propylene le Mer 13 Mar - 14:34

elortho a écrit:Quels sont vos avis sur les tontines ? Patrick, Admin, les autres ?

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Message par Spécialiste retraite le Mer 13 Mar - 17:21

Je vais tenter ici de vous faire un comparatif entre différentes solutions retraite « mesurables » (donc hors placements en bourse)
C’est quand même toujours du cas par cas (diagnostic, prescription, médication, puis pour certains, incantations, prières, pèlerinage…)

Pour le LMNP :

Caractéristiques de l’investissement : le prix de vente net est de 79 000 € - 1 700 € de TVA à récupérer + 6 700 € de frais d’acquisition (notaire et hypothèque), ce qui nous donne un total à financer de 84 000 €

Le loyer brut de départ est de 326 € moins 5 % de charges, c’est-à-dire un loyer net de 310 €. J’ai pris une hypothèse raisonnable de revalorisation de ce loyer (1,5 % par an), ce qui nous donne un loyer net au bout de 15 ans de 388 €. Particularité fiscale : au terme du crédit, quand il n’y a plus ni intérêts ni amortissements déductibles, on bascule en régime « micro BIC ». On pratique alors un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers et on n’est donc imposé que sur la moitié qui reste.

La taxe foncière annuelle est de 356 €

Pour l’immobilier dans l’ancien :

il s’agit d’un appartement de 110 000 € + 9 000 € de frais d’acquisition. J’ai supposé qu’il n’y avait ni travaux de rafraichissement, ni honoraires d’agence (transaction entre particuliers sans intermédiaire).

Le loyer brut de départ est de 540 € moins 25 % de charges (assurance loyers impayés, frais d’agence immobilière et charges de copropriété). J’ai pris la même hypothèse de revalorisation de ce loyer (1,5 % par an), ce qui nous donne un loyer net au bout de 15 ans de 500 € moins les impôts liés aux revenus fonciers.
La taxe foncière annuelle est de 400 € (j’ai volontairement minoré le montant).

Pour la loi Duflot :

il s’agit d’un appartement de 130 000 € + 5 500 € de frais d’acquisition (moins chers dans le neuf), livré dans un an.

Le loyer brut de départ est de 400 € (plafond de la loi Duflot pour cet appartement) moins 20 % de charges (assurance loyers impayés, frais d’agence immobilière et charges de copropriété). J’ai pris la même hypothèse de revalorisation de ce loyer (1,5 % par an), ce qui nous donne un loyer net au bout de 15 ans de 400 € moins les impôts liés aux revenus fonciers.

La taxe foncière annuelle est de 400 € (montant encore minoré).

Pour le Madelin :

il s’agit d’un fonds en euro dont le rendement serait de 4 % moins 0,5 % de frais de gestion annuels et avec des frais sur versements de 2 %.
J’ai supposé que notre futur retraité a aujourd’hui 50 ans, que son conjoint a le même âge (pour le calcul de la rente réversible) et que la retraite se prendra à 65 ans.

Le prix de revient d’un contrat Madelin dépendant du taux d’imposition, voici 4 cas exemples :

Versement mensuel brut (net*) Tmi (4) Gain fiscal annuel Versement
Net (1)
Coût total net (2) Rente sans réversion Rente réversible (3)
375
(368*)
5,5 % 248354 63 780 300 250
idem 14 % 630 322,5 58 050 300 250
idem 30 % 1 350 262,5 47 250 300250
idem 41 % 1 845 221 39 825 300 250
Désolé, je ne sias pas comment centrer.
* Une fois déduits les 2 % de frais sur les versements
(1) C’est-à-dire le coût réel : versement brut moins gain fiscal
(2) On pourrait appeler çà « prix de revient »
(3) C’est le montant que touche le titulaire du contrat si, en cas de décès avant son conjoint, il a choisi de verser à ce dernier la même rente qu’à lui-même (si quelqu’un n’a pas suivi, voire le bureau des réclamations)
(4) Le Taux marginal d’imposition (à ne pas confondre avec le taux moyen qui apparaît sur la « facture » et qui n’intéresse que l’INSEE) est le taux qui s’applique sur les derniers euros de bénéfice que vous avez durement gagnés (exemple : vous avez gagné 100 € de plus et votre Tmi est de 14 %, alors votre gentille contribution à l’effort national se monte à 12,6 €, une fois déduit l’abattement)

Mais quel est donc votre Tmi ? Quelques exemples (nous parlons ici des revenus déclarés par le foyer). Faites votre marché :

5,5 % (je l’ai mis quand-même celui-là, même s’il ne concerne que ceux qui n’ont pas encore découvert la contraception) c’est par exemple un revenu annuel de 33 044 € (ou moins) pour un couple avec un enfant à charge, 39 653 € maxi avec 2 enfants, 52 871 maxi avec 3 enfants, 66 089 avec 4 enfants… pour les tribus, je vous conseille de m’appeler pour voir si je peux vous trouver un tarif de groupe.

14 % c’est maxi 58 711 € pour un couple ayant un enfant à charge (2 ,5 parts), 73 389 maxi avec 2 enfants (3 parts), 117 422 avec 3 enfants (4 parts)…

30 % c’est entre29 357 et 78 700 pour un célibataire, entre 58 713 et 157 400 pour un couple, entre 73 392 et 196 750 pour un couple avec un enfant, entre 88 070 et 236 100 pour un couple avec deux enfants…

41 % c’est à partir de 78 701 pour une personne seule, 157 402 pour un couple, 196 753 pour un couple avec un enfant… mais là, il faut m’appeler d’urgence car c’est un « fiscothérapeute » qu’il vous faut !

Etant donné que les revenus en retraite seront plus faibles qu’aujourd’hui, j’ai pris l’hypothèse d’un taux marginal d’imposition de 14 % pendant la retraite (sauf pour celui de 5,5 % qui est inchangé). Cela me permet aussi d’être plutôt objectif car l’impact fiscal diminue beaucoup plus le revenu net des autres solutions (revenu fonciers ou Madelin) que celui du LMNP (abattement de 50 %).

C’est aussi ce taux de 14 % qui m’a servi pour le Duflot et l’immobilier ancien pendant la « phase d’épargne » (donc avant la retraite).

Pour tenir compte du fait qu’en immobilier, à long terme, il y a des charges exceptionnelles (ravalement par exemple) j’ai fait évoluer les charges et la taxe foncière au même rythme que les loyers (1,5 % annuels). Pour info, sur la résidence d’Oléron que j’avais citée dans un message précédent, il y a eu en 2011 un nettoyage des façades pour un montant de 45 327,20 €. S’agissant d’une maison T4 représentant 222/10 000 de l’ensemble (45 villas) le coût aurait dû représenter 1006,26 € pour le propriétaire… mais c’est le promoteur qui a payé.

Pour que la retraite en Madelin soit comparable à l’immobilier, j’ai pris une rente réversible à 100 %.

Enfin, pour le crédit, j’ai pris un taux de 3,30 % plus 0,50 % d’assurance sur 15 ans. On peut trouver mieux mais tout le monde n’a pas forcément une banque performante et j’essaye ici de m’adresser au plus grand nombre.

Comparatif sur 15 ans :

Coût total
(coût mensuel)
Coût avec Taxe Foncière Revenu mensuel net au terme (impôt et taxe foncière inclus)
LMNP sans apport 47 520
(264)
53 527 (297) 307
Ancien sans apport 88 554
(492)
95 304 (529) 396
Duflot sans apport 102 523
(570)
109 273 (607) 309
Madelin Tmi 5,5 % 63 780
(354)
238
Madelin Tmi 14 % 58 050
(322)
219
Madelin Tmi 30 % 47 250
(262)
219
Madelin Tmi 41 % 39 825
(221)
219

Comparatif à revenu au terme équivalent :

Coût total
(taxe foncière et impact fiscal inclus)
Equivalent mensuel Revenu mensuel net au terme (impôt et taxe foncière inclus)
LMNP sans apport 38 184 212 219
Ancien sans apport 48 973 272 219
Duflot sans apport 77 446 430 219
Madelin Tmi 5,5 % 58 688 326 219
Madelin Tmi 14 % 58 050 322 219
Madelin Tmi 30 % 47 250262 219
Madelin Tmi 41 % 39 825 221 219
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Message par Spécialiste retraite le Mer 13 Mar - 17:26

Claudie a écrit:Ah , d'accord.
Par contre j'ai entendu dire qu'on pouvait récupérer la TVA directement des impôts ?

Bonsoir Claudie,

En fait, si tu achètes du neuf, tu récupères la TVA après la livraison du bien. C'est souvent présenté par le vendeur comme un avantage fiscal (donc un gain) mais çà n'en est pas un : les loyers aussi sont HT

Dans l'ancien, tu achètes directement HT, tu n'as donc pas la TVA à avancer

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Message par Spécialiste retraite le Mer 13 Mar - 17:30

kingcharlette a écrit:il y a effectivement une histoire de tva, si mes souvenirs sont bons, c'est mon gestionnaire qui a avancé son montant, ce qui a réduit pour nous le coût d'achat et donc c'est lui ensuite qui l'a récupérée. Par contre, je crois qu'il ne faut pas revendre le bien avant x années sinon l'état réclame le remboursement de la TVA.

Normalement, il faut détenir le bien au moins 20 ans sous statut loueur en meublé pour ne pas avoir à restituer la TVA (au prorata d'années restantes par rapport à 20).

MAIS, cette disposition fiscale a été modifiée : en revendant le bien avec le bail commercial au nouvel acheteur, il n'y a pas de restitution de TVA

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Message par Spécialiste retraite le Mer 13 Mar - 17:44

Claudie a écrit:Merci Guillaume pour toutes ces précisions.
Je redoute un peu ici de gérer la location car il y a sans doute davantage de mauvais payeurs que chez toi.

Pour les EPADH, cela me semble intéressant aussi. J'avais parlé il y a quelque temps ici du cas des chambres dans des maisons de retraite, c'est l'avenir, non ?
Enfin, sauf si les retraites baissent tellement que plus personne ne peut se les offrir...

Je suis aussi tentée par un investissement en logement touristique ( genre villages de vacances) mais je ne sais pas si c'est rentable toute l'année ?

Il semble intéressant de diversifier ses investissements en fait, non ?

Enfin, les FCPI comment savoir quelles sont les bonnes et les mauvaises ?

Il y a de bons investissements, des moins bons et des mauvais. Les critères sont multiples et le choix demande un peu d'expérience. Il se trouve (très humblement) que j'ai un peu de recul sur la question et c'est aussi pour çà que je ne travaille pas avec n'importe quel fournisseur.

Si tu as des questions, tu peux peut-être m'appeler?

Patrick
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Message par Claudie le Mer 13 Mar - 19:06

Merci Patrick, je le ferai si j'ai des questions plus précises. je vais commencer par tout lire bien tranquillement, car tu nous as posté des tas d'infos aujourd'hui, et le mercredi soir j'ai la tête farcie !

Merci encore de ta gentillesse
Claudie
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Message par Evi le Mer 13 Mar - 19:18

Trop fort... Il a réussi à demander un 06 l'air de rien... Les garçons ! Prenez en de la graine...

dehors1

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Message par laurent Gretcha le Mer 13 Mar - 20:13

Total respect alors. Et il ressemble de plus en plus au Patriiiiiiiick de la chanson Wink

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Message par Spécialiste retraite le Mer 13 Mar - 22:11

Evi a écrit:Trop fort... Il a réussi à demander un 06 l'air de rien... Les garçons ! Prenez en de la graine...

dehors1

Ben... disons qu'il y a 22 ans de métier derrière (enfin j'espère que c'est bien derrière et pas à côté)!

Plus sérieusement, vous noterez que j'ai proposé que l'on m'appelle, pas l'inverse (pour ceux qui ont encore peur du loup, on peut aussi m'appeler en "masqué"). Je connais bien mon univers : j'ai fait partie d'une "meute" de commerciaux quand je travaillais dans l'assurance et c'est une des raisons qui m'a fait fuir pour monter mon cabinet (mais vous n'êtes pas obligés de me croire).

Et je vais vous faire une confidence : j'ai gardé quelques neurones intacts (enfin je crois) et, vu l'accueil que j'ai reçu sur ce forum, je serais le dernier des crétins à ne pas me comporter en "gentleman". Je pense qu'il y aurait rapidement un message vous disant de vous méfier de la mère-grand qui semble avoir de grandes dents et de grandes oreilles. Non?

Mais vous pouvez aussi le vérifier vous-même. Chiche!

Bonne soirée

Patrick


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Message par Claudie le Jeu 14 Mar - 6:51

Patrick, je crois qu'il faut que je te prévienne : il y a ici une bande de tartuffes qui s'amusent comme des petits fous à charrier les copains .
S tu es leur victime, c'est le signe que tu as été adoubé , donc réjouis-toi et n'hésite pas à rendre les coups bas ! Very Happy
Il y a aussi un passif à cette histoire de 06, car à chaque nouvelle inscription, les garçons tentent d'obtenir le 06 de la nouvelle arrivante, en vain, car ils s'y prennent comme des manches...d'où la remarque d'Evi.

Voilà , tu sais tout, et bien sûr, tout le monde avait remarqué que tu ne demandais pas nos numéros de tel ni nos photos !

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Message par Evi le Jeu 14 Mar - 7:06

Claudie a raison, Patrick. Je te charriais, signe que nous apprécions tes interventions non intrusives Very Happy

Sans rancune ?

Et puis, voir un homme normal sur ce forum, ça n'arrive pas tous les jours...

Evi

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Message par Spécialiste retraite le Jeu 14 Mar - 7:42

Evi a écrit:Claudie a raison, Patrick. Je te charriais, signe que nous apprécions tes interventions non intrusives Very Happy

Sans rancune ?

Et puis, voir un homme normal sur ce forum, ça n'arrive pas tous les jours...

Bonjour à tous,

Après réflexion, c'est à moi de m'excuser de tout prendre de travers : je crois que je suis un peu déformé par l'image donnée à mon métier.

Je vais me rattraper et faire pénitence à travers de nouvelles infos.

Bonne journée.

Patrick


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Message par Spécialiste retraite le Jeu 14 Mar - 7:49

Spécialiste retraite a écrit:
kingcharlette a écrit:il y a effectivement une histoire de tva, si mes souvenirs sont bons, c'est mon gestionnaire qui a avancé son montant, ce qui a réduit pour nous le coût d'achat et donc c'est lui ensuite qui l'a récupérée. Par contre, je crois qu'il ne faut pas revendre le bien avant x années sinon l'état réclame le remboursement de la TVA.

Normalement, il faut détenir le bien au moins 20 ans sous statut loueur en meublé pour ne pas avoir à restituer la TVA (au prorata d'années restantes par rapport à 20).

MAIS, cette disposition fiscale a été modifiée : en revendant le bien avec le bail commercial au nouvel acheteur, il n'y a pas de restitution de TVA


Voici le texte :

"Article 257 bis

Modifié par LOI n°2010-237 du 9 mars 2010 - art. 16


Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens.
Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application des dispositions du e du 1 de l'article 266, de l'article 268 ou de l'article 297 A."

Pour ceux qui veulent vérifier, voici le lien :

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Message par kingcharlette le Jeu 14 Mar - 8:15

ok merci pour le lien ! Very Happy
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Message par Spécialiste retraite le Jeu 14 Mar - 8:39

Allez, de bon matin, un petit exemple non théorique (il s'agit de la copie du mail adressé au client sur ma dernière affaire : Oléron) :

Bonjour Monsieur XXXXXXX,

Je fais suite à votre mail de la semaine dernière : je fais ici un dernier point précis sur ce que je vous propose.

Il s’agit d’une maison T4 avec garage, construite en 2005 sur l’ile d’Oléron.

Son prix d’acquisition est de 137 000 €, dont 2 294 € de TVA récupérée plus des frais d’acquisition estimés à 10 500 €. Concernant ces frais, comme d’habitude, j’ai « pris de la marge » car j’ai supposé une garantie hypothécaire (la plus chère) alors que si votre banque partait sur une Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), le coût de la garantie serait environ de moitié moins cher
.
Le loyer est revalorisé tous les 3 ans, sans plafonnement, à hauteur de 100 % de l’indice du coût de la construction dont voici l’historique :

1602,25 points au quatrième trimestre de 2011 (4T 2011) il était de 1378,75 au 4T 2006 soit une évolution moyenne de 3,04 % par an sur une période de 5 ans, 1 137,25 au 4T 2001 soit une évolution moyenne de 3,49 % par an sur une période de 10 ans, 1 035,75 au 4T 1996 soit une évolution moyenne de 2,95 % par an sur une période de 15 ans.

Le loyer de départ équivaut à 583,72 € HT par mois (rappel : il est trimestriel), les charges 20 € et la taxe foncière annuelle est de 510 €.

Le montant à financer, si vous avez un peu de trésorerie disponible, serait donc de : 137 000 € + 10 500 € - 2 294 € soit 145 206 €.
En prenant un crédit sur 15 ans à 3,30 % plus 0,60 % d’assurance (j’ai à priori pris encore un peu de marge), la mensualité est de 1 067 €.

Le loyer net en première année est de 583,72 € moins 20 € de charges (c’est l’équivalent mensuel car je vous rappelle que, sur un bail commercial, le loyer et les charges sont trimestriels), soit 563,72 €.
En supposant une évolution moyenne annuelle de 1,5 % (je vous rappelle que l’ICC évolue plutôt aux alentours de 3 % annuels) du loyer et des charges, le loyer net en année 15 serait de 705 €, soit une moyenne de 634,36 €.

Concernant la fiscalité, les loyers encaissés sont traités comme des bénéfices desquels sont déduits les charges, la taxe foncière et les charges du crédit, puis enfin, les amortissements, mais sans pouvoir créer de déficit, les amortissements non utilisés étant reportables indéfiniment jusqu’à épuisement.

Le montant amortissable est de 116 450 € et les frais déductibles du crédit de 46 820 €, soit un total de 163 270 €. Avec une hypothèse de revalorisation du loyer à 1,5 % l’an, le total des loyers encaissés au bout de 15 ans serait de 114 185 €. Il resterait donc 49 085 € d’amortissement non utilisés, ce qui représenterait un peu plus de 5 ans de loyers nets d’impôt avant de basculer en régime micro BIC.

Avec une évolution moyenne annuelle de 3 %, le loyer en année 15 serait de 910 € pour une moyenne de 746,86 €, soit un total encaissé sur 15 ans de 134 435 €. Dans ces conditions, il resterait 28 835 € d’amortissements non utilisés.

Coût mensuel
année 1
Coût mensuel
dernière année
Coût moyen Revenu au terme
Crédit 15 ans
Loyer + 1 ,5 % annuel
503,28 €
362 €
432,64 €
705 €
Crédit 15 ans
Loyer + 3 % annuel
503,28 €
157 €
330,14 €
910 €


Enfin, en fonction de votre âge de départ en retraite, vous pourriez envisager une durée de crédit différente : sur 16 ans au lieu de 15 ans par exemple, votre mensualité passerait de 1 067 € à 1 018 € soit une différence mensuelle de 49 €.

Voici, pour finir, les chiffres clés du groupe gérant la résidence :

2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
Chiffre d’Affaires
18.842.300
14.929.700
10.460.000
8.080.000
7.230.000
4.530.000
3.460.000
1.757.000
Bénéfice net
509.600
196.200
250.000
260.000
160.000
150.000
140.000
203.000
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Message par touyou le Jeu 14 Mar - 21:53

Merci Patrick pour ce post intéressant et qui me fait me poser quelques questions:

* tu n'envisages pas la vente au terme du crédit ou de la fin de l'amortissement?
* quid de la qualité de ce genre de construction? Seront elles encore "louables" au bout de 15-20 ans? Le gestionnaire ne risque t-il pas de les laisser "tomber"?
Dans le cas de résidences de tourisme les gens n'aiment pas louer des trucs trop vieux, a-t-on suffisamment de recul pour voir ce qu'il advient des anciennes résidences?
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Message par Spécialiste retraite le Ven 15 Mar - 7:39

touyou a écrit:Merci Patrick pour ce post intéressant et qui me fait me poser quelques questions:

* tu n'envisages pas la vente au terme du crédit ou de la fin de l'amortissement?
* quid de la qualité de ce genre de construction? Seront elles encore "louables" au bout de 15-20 ans? Le gestionnaire ne risque t-il pas de les laisser "tomber"?
Dans le cas de résidences de tourisme les gens n'aiment pas louer des trucs trop vieux, a-t-on suffisamment de recul pour voir ce qu'il advient des anciennes résidences?

Bonjour,

Je ne parle pas de revente car je suis parti sur un raisonnement à long terme pour la retraite. Je parle donc de revenus, pas de capital. Mais je comprend qu'on puisse se poser la question.
C'est malheureusement souvent un argument inclus dans les discours des "vendeurs de défiscalisation" et je ne suis pas d'accord : moi, je change les choses quand elles ne fonctionnent pas ou qu'elles ne me plaisent plus. Mais un investissement me fournissant un complément de revenus sans soucis pour mes vieux jours, vu l'état des régimes obligatoires, je pense que je vais aimer.

Pour le deuxième point : Pour moi, la qualité de fabrication des bâtiments est aujourd'hui un problème... en "Scellier-Duflot". En effet, j'habite dans une ville où il y a énormément de constructions neuves et depuis des années et, moi qui circule beaucoup et qui suis très curieux, j'ai vu tous les détails (et les défauts) de la construction des bâtiments avant qu'ils soient "habillés", y compris le dimanche en me promenant avec mes enfant où j'ai été parfois surpris de voir une vielle camionnette "pourrie" trainer sur les chantiers des gros promoteurs nationaux (pour ceux qui en doutent, çà s'appelle du "travail au noir"). Et puis, çà fait 22 ans que je "sévis" dans la même ville. Je connais donc pas mal de monde, y compris chez les promoteurs, et j'ai des clients artisans... bref, si vous saviez ce qui se passe derrière le rideau (temps de séchage des dalles non respectés...)! Je vous donne un avis personnel, mais ce n'est pas une doctrine : je fais plus facilement confiance à un petit promoteur local (mais quand-même pas les yeux fermés) qu'à un gros national qui met la pression sur les prix des artisans qu'il emploie (comment faire de la qualité quand vous bossez "pour rien"?)

Enfin, pour ce qui est de la location meublée, le gestionnaire, s'il gagne de l'argent, ne laissera sûrement pas tomber une résidence bénéficiant d'un emplacement de choix (c'est probablement d'ailleurs le principal critère expliquant sa rentabilité). Je reprend l'exemple de la résidence d'Oléron que j'ai dèjà citée : je ne vous avais pas tout dit car je ne vous ai parlé que du nettoyage des façades... en fait le promoteur "intéressé par la valorisation du bien que vous avez acquis et par sa pérennisation" (je cite exactement le compte-rendu de l'AG de copro que j'aurais aimé vous montrer ici mais je ne sais pas comment inclure un document ou une image), pour une résidence construite en 2005, va débourser 140 000 € à la place des propriétaires pour la "mise en place de gouttières en zinc sur la totalité des villas avec pose de bavettes pour protection des appuis d'oeil de boeuf et de nettoyage des façades" (la citation est exacte et intégrale et intéressera sûrement les experts et autres spécialistes en bâtiment... décidément, je ne suis pas "du matin"). ATTENTION cependant : cette situation est plutôt exceptionnelle.

Pour finir et reparler de la construction, il y a deux cas de figure : soit le promoteur est aussi le gestionnaire (sous deux sociétés différentes puisqu'il s'agit de deux activités distinctes), soit le gestionnaire fait appel à un constructeur, mais vous pouvez être sûrs que, dans les deux cas, le chantier est sous haute surveillance car, contrairement au Duflot où les clients sont des particuliers dispersés et non fédérés, là le commanditaire va exploiter les lieux pendant très longtemps et je ne pense pas qu'il ait envie de subir une perte d'exploitation de plusieurs semaines pour un défaut de construction.

Cependant, pour n'importe quel type d'investissement (financier ou immobilier), vous aurez toujours une part d'incertitude, voire de risque et je ne prétends pas détenir la vérité mais j'ai "un peu" de recul sur mon métier.

Votre serviteur.

Bonne journée.

Patrick
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Message par Spécialiste retraite le Ven 15 Mar - 10:38

Je n’avais pas eu le temps de le faire (je suis très « bavard » sur ce forum et tous ces calculs, tableaux, explications, prennent un temps considérable) mais je vais rajouter les SCPI à mon comparatif.

Dans mon exemple, je finance à crédit sur 15 ans au taux de 3,30 % + 0,50 % d’ADI (même hypothèse que pour les Duflot, ancien et LMNP) l’achat de parts de SCPI pour 100 000 €.

Les frais d’acquisition sont de 7 % et pour les frais de gestion, peu importe : j’ai supposé un revenu net (hors fiscal) à 5 %. Pour le fiscal, il y a deux possibilités : réel (revenus fonciers) ou micro foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers). Pendant la phase de crédit, pas besoin de se poser la question car les intérêts déductibles sont supérieurs à l’abattement pendant environ 10 ans. A la fin du financement, j’ai supposé une imposition au réel avec un Tmi de 14 % pour tout le monde (revenus en baisse lors du passage en retraite).
En effet, pour bénéficier du régime fiscal du micro foncier, il faut déjà avoir des revenus fonciers sur de l’immobilier « classique » (mais hors Scellier, Duflot, Robien, Malraux…) et que les revenus bruts fonciers annuels (donc hors charges déductibles) ne dépassent pas 15 000 €.

Enfin, comment envisager l’évolution des revenus de mes SCPI dans le temps : ils ont baissé puisqu’ils avaient un rendement d’environ 8 % il y a 10 ans et qu’aujourd’hui ils tournent aux alentours de 5,5 %. Comme je fais un résonnement à long terme (15 ans) et qu’il faut bien avancer, j’ai supposé que ces revenus évoluaient en moyenne de 1,5 % par an (comme les autres produits immobiliers de mon étude).

Voici donc :

Coût total
(coût mensuel)
Coût avec Taxe Foncière
Revenu mensuel net au terme (impôt et taxe foncière inclus)
LMNP sans apport
47 520
(264)
53 527 (297)
307
Ancien sans apport
88 554
(492)
95 304 (529)
396
Duflot sans apport
102 523
(570)
109 273 (607)
309
Madelin Tmi 5,5 %
63 780
(354)
238
Madelin Tmi 14 %
58 050
(322)
219
Madelin Tmi 30 %
47 250
(262)
219
Madelin Tmi 41 %
39 825
(221)
219
SCPI Tmi 14 %
70 855
(394)
406
SCPI Tmi 30 %
77 096
(428)
342
SCPI Tmi 41 %
80 325
(446)
300

Comparatif pour un revenu identique au terme :

Coût total
(taxe foncière incluse)
Equivalent mensuel Revenu mensuel net au terme (impôt et taxe foncière inclus)
LMNP sans apport
38 184
212
219
Ancien sans apport
48 973
272
219
Duflot sans apport
77 446
430
219
Madelin Tmi 5,5 %
58 688
326
219
Madelin Tmi 14 %
58 050
322
219
Madelin Tmi 30 %
47 250
262
219
Madelin Tmi 41 %
39 825
221
219
SCPI Tmi 14 %
38 220
212
219
SCPI Tmi 30 %
49 368
274
219
SCPI Tmi 41 %
58 637
326
219

Hola! Je viens de voir l'heure aussi je vous laisse car j'ai encore 3 études à faire pour ce soir.

Bonne journée.

patrick
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Message par missar le Lun 25 Mar - 17:16

Bonjour,

Je viens vers vous pour qu'on m'éclaire sur la loi Madelin retraite. J'ai reçu la visite aujourd'hui, d'une conseillère en patrimoine. Je n'ai jamais rien demandé, ils ont insisté et du coup j'ai accepté pour avoir quelques informations. Je vous explique ma situation: 25 ans, installée en libéral depuis octobre 2012.

Elle m'a expliqué que je versais la somme que je souhaite. Si par exemple je versais 200 euros par mois jusqu'à mon départ à la retraite, je pourrais bénéficier d'une retraite de 7327.83 euros par trimestre avec un taux à 4.94%. Je bénéficie de l'effet clicquet (le taux d'intérêt ne varie que s'il y a augmentation de ce taux mais jamais à la baisse). Je défiscalise intégralement les sommes versées sur ma 2035. Quand j'arrive à la retraite, je ne peux pas bénéficier de l'ensemble de mon capital mais une rente à vie. S'il y a décès, mes bénéficiaires désignés avant toucheront soit une rente à vie, soit le capital que j'aurais dû percevoir. Voilà ce que j'ai compris.

Je me pose la question de savoir si c'est vraiment utile de préparer ma retraite dès maintenant car je trouve ce contrat très contraignant. On doit verser mensuellement une certaine somme mais qui apparemment peut être modifiée quand on veut (c'est ce qu'elle m'a dit mais bon je reste sceptique). Je n'ai toujours pas souscrit de prévoyance (pour moi c'est la priorité mais je ne sais pas vers qui me diriger). C'est dur de s'y retrouver surtout qu'il y a la régul qui n'est pas encore passée.

J'attends vos conseils et expériences!

merci

J'ai rien signé mais je dois rappeler la conseillère pour savoir si je suis intéressée.

missar

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Message par Spécialiste retraite le Lun 25 Mar - 19:18

missar a écrit:Bonjour,

Je viens vers vous pour qu'on m'éclaire sur la loi Madelin retraite. J'ai reçu la visite aujourd'hui, d'une conseillère en patrimoine. Je n'ai jamais rien demandé, ils ont insisté et du coup j'ai accepté pour avoir quelques informations. Je vous explique ma situation: 25 ans, installée en libéral depuis octobre 2012.

Elle m'a expliqué que je versais la somme que je souhaite. Si par exemple je versais 200 euros par mois jusqu'à mon départ à la retraite, je pourrais bénéficier d'une retraite de 7327.83 euros par trimestre avec un taux à 4.94%. Je bénéficie de l'effet clicquet (le taux d'intérêt ne varie que s'il y a augmentation de ce taux mais jamais à la baisse). Je défiscalise intégralement les sommes versées sur ma 2035. Quand j'arrive à la retraite, je ne peux pas bénéficier de l'ensemble de mon capital mais une rente à vie. S'il y a décès, mes bénéficiaires désignés avant toucheront soit une rente à vie, soit le capital que j'aurais dû percevoir. Voilà ce que j'ai compris.

Je me pose la question de savoir si c'est vraiment utile de préparer ma retraite dès maintenant car je trouve ce contrat très contraignant. On doit verser mensuellement une certaine somme mais qui apparemment peut être modifiée quand on veut (c'est ce qu'elle m'a dit mais bon je reste sceptique). Je n'ai toujours pas souscrit de prévoyance (pour moi c'est la priorité mais je ne sais pas vers qui me diriger). C'est dur de s'y retrouver surtout qu'il y a la régul qui n'est pas encore passée.

J'attends vos conseils et expériences!

merci

J'ai rien signé mais je dois rappeler la conseillère pour savoir si je suis intéressée.

Bonsoir missar,

Déjà, vu la méthode « au forcing », cela ne ressemble pas à un conseiller indépendant mais plutôt à un réseau de vente… mais pourquoi pas ?

De plus, la priorité c’est clairement la prévoyance : je vous rappelle au passage que vous avez une carence de 90 jours avant de toucher des indemnités journalières de votre régime obligatoire.

Voici comment je vois les choses :

un délai de franchise sur un contrat de prévoyance de 15 jours me semble suffisant pour le garantie « maladie » (un libéral ne s’arrête pas de travailler quand il a un « petit bobo », donc une franchise très courte est inutile d’autant plus qu’elle coûte cher et qu’en général on a un peu de trésorerie pour faire face).

Par contre, en cas d’hospitalisation, je verrais bien une franchise courte (style 3 jours) car s’il y a hospi, c’est qu’on n’a pas le choix et que ça peut déboucher sur un arrêt de travail long (pour la franchise, on ne décompose pas, à priori, la partie hospi et la partie arrêt maladie qui suit ; donc la franchise maladie est la même que celle de l’hospi qui déclenche l’arrêt).
C’est important car, pour un arrêt de 5 jours on peut gérer avec sa trésorerie, mais un arrêt de 2 mois s’avère très pénalisant avec un régime obligatoire qui ne couvre qu’à partir du 91 ème jour.

Enfin, même si on y pense peu, c’est la garantie invalidité qui est pour moi la plus importante (imaginez ne plus pouvoir travailler, attendre l’âge de la retraite avec des revenus dérisoires et prendre sa retraite avec des revenus encore inférieurs).

Pour le choix du contrat, je pense qu’il serait utile de demander, à cette honorable assemblée présente sur le forum, son avis. En effet, rien de tel que le vécu : y en a-t-il, par exemple, qui ont été satisfait du délai de réponse de leur assureur lors d’un arrêt ou inversement qui ont dû se battre pour faire valoir leurs droits ?

Pour finir, mon avis sur la retraite : ben… ça dépend !

Pour une installation datant de quelques mois, cela me semble abusif de proposer une retraite Madelin (capital bloqué, obligation de versement) sauf si le BNC s’annonce déjà « éblouissant ». Au passage, il est utile de rappeler que, pour les cotisations obligatoires, les deux premières années sont au forfait et qu’il y a une régularisation les deux années suivantes. Donc attention aux mauvaises surprises.

Voilà, c’est mon avis, mais je ne détiens pas la vérité (sinon j’aurais déjà écrit un bouquin portant la bonne parole et je n’aurais plus besoin de « vendre » des solutions pour la retraite).

Ah, j’oubliais : le taux de 4,94 % présenté comme le taux de rendement de l’épargne (impossible de nos jours et surtout impossible à garantir) cela ressemble à un gros mensonge. Je pense que c’est plutôt le taux de conversion du capital en rente.

Enfin, pour la « défiscalisation » attention : c’est une déduction fiscale (somme venant en déduction du revenu déclaré) et non une réduction d’impôt « en direct ». Le plafond c’est 10 % du revenu jusqu’à 8 PASS (37 032 € pour 2013) puis 15 % entre 1 et 8 PASS, en clair :

Pour un BNC de 48 000 € c’est 4 800 + (48 000 - 37 032)*15 % soit 6 445,2 €

Je ne veux pas empêcher les gens de travailler, mais si j’ai bien saisi la teneur du discours de cette « conseillère » (avec son taux garanti et son effet cliquet), à votre place chère missar, je me méfierais (et puis d’une manière générale, je n’aime pas les gens qui racontent des « fables » : quand on a une bonne solution pour la retraite, on peut dire la vérité, ça marche aussi).

Et je rappelle à tous que, si vous avez besoin de conseils plus "personnels" on peut aussi me contacter en privé, voire m'appeler (je sais Evi, Laurent et Claudie, je recommence une tentative pour un 06; peut-être même qu'un jour, je vous dirai à combien j'en suis Very Happy )

Bonne soirée.

Patrick
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Message par Evi le Lun 25 Mar - 19:25

Et je rappelle à tous que, si vous avez besoin de conseils plus "personnels" on peut aussi me contacter en privé, voire m'appeler (je sais Evi, Laurent et Claudie, je recommence une tentative pour un 06; peut-être même qu'un jour, je vous dirai à combien j'en suis

Tu as réussi ton entrée chez OG enfin... au club des vieux garçons désespérés...

Very Happy clown

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Message par Claudie le Lun 25 Mar - 21:43

Laisse , Evi, ils essaient tous de nous faire croire qu'ils ont une collec de 06, mais nous savons bien toi et moi que c'est du flan ! jocolor
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Message par Spécialiste retraite le Lun 25 Mar - 21:56

Claudie a écrit:Laisse , Evi, ils essaient tous de nous faire croire qu'ils ont une collec de 06, mais nous savons bien toi et moi que c'est du flan ! jocolor

Bon OK Claudie,

J'en ai pas beaucoup... mais c'est pour la bonne cause. Et je ne comprend toujours pas, après toutes les infos que j'ai laissé ici, de ne pas être plus sollicités en MP.

En fait, c'est pire : la retraite chez moi c'est une obsession depuis plus de 20 ans.

Le début c'est en 1987, en licence de sciences éco, à Nantes, grâce ou à cause d'un prof qui nous avait prédit l'effondrement du système.

Mais je t'ai promis une histoire drôle pour détendre l'atmosphère, aussi j'essaie de la poster demain.

Mes salutations respectueuses du soir.

Patrick
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Message par Spécialiste retraite le Mar 26 Mar - 5:27

Bonjour missar,

Je reprend ce que vous nous avez dit :

"Si par exemple je versais 200 euros par mois jusqu'à mon départ à la retraite, je pourrais bénéficier d'une retraite de 7327.83 euros par trimestre avec un taux à 4.94%."

Faisons le calcul ensemble :

7327,83 par trimestre, c’est 29 311,32 par an.

Pour avoir une telle rente avec un taux de conversion à 4,94 %, il faut avoir constitué un capital de 593 346 €.

  • Pour arriver à un tel objectif, avec des versements mensuels de 200 € et un taux de rendement net annuel de 4 %, il faudrait que cette épargne dure un peu plus de 60 ans (donc un départ en retraite à 85 ans)

  • Ou encore, en versant 200 € par mois pendant 40 ans (de 25 à 65 ans), il faudrait que le taux d’intérêt versé sur ce contrat soit de 7,67 % net annuel

Et là, si c’est vrai, je pense que tout le monde (y compris moi) voudra rencontrer cette « conseillère ».
J’aurais presque envie de savoir de quelle société il s’agit (je me suis fait le pari d’avoir reconnu un réseau national de « snipers »)

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Message par Claudie le Mar 26 Mar - 7:23

Nous sommes assaillis de gens qui sont prêts â tout pour vendre des contrats . Et comme souvent, les affaires et nous ça fait deux, on se fait avoir...

J'en suis un bon exemple, moi qui avais souscrit un contrat AV sensé me rapporter gràce à ses actions, avec un fond en eiros, mais qui, mal gêré par la personne qui me l'a fait souscrire et s'en est lavé les mains ensuite, m'a en réalité fait perdre de l'argent....
Je viens de stopper les prêlèvements et compte clore ce contrat ( ça va peut être me coûter en plus ?)....par quoi je vais le remplacer, je n'en sais fichtre rien ....Je pensais à une AV sur des investissements en SCPI...mais j'hêsite encore...
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