A ceux qui ont choisi la SCI plutôt que de se louer à soi-même

Titre un peu long, désolée ! Toujours en pleine réflexion au sujet d'un achat potentiel aussi je vous peins le tableau : j'envisage d'acquérir une maison + un entrepôt sur le même terrain. Dans la maison je mettrai mon habitation, dans l'entrepôt 2 bureaux moyennant travaux et agrandissement. Le cabinet serait pensé pour être transformable en maison ultérieurement si besoin, et aurait une entrée différente de la maison.
Mon projet était de diviser les lots, d'acheter a maison à titre perso et de créer une SCI pour acheter la partie pro car mon conseiller financier m'a expliqué que c'était plus avantageux que de se louer à soi-même. Il m'a déjà expliqué ça plusieurs fois mais j'avoue que ses arguments m'ont échappé car je suis allée voir un notaire pour savoir comment effectuer la division au moment de la vente sans être propriétaire, et ce dernier ne voit pas du tout en quoi louer via un SCI est plus avantageux que de louer à soi-même. Du coup il me dit que je ferai mieux d'acheter le tout via la SCI même si le plus judicieux pour lui est d'acheter le tout à titre perso et de louer à moi-même et à une tierce personne puisqu'il y aurait 2 bureaux. Ainsi pas de frais de création de SCI, pas de bilan comptable annuel, etc...

Et me voilà comme une cloche à ne pas savoir que faire puisque j'ai deux sons de cloche différents. J'ai entièrement confiance aux conseils prodigués par mon CGPI, mais puisque ce choix échappe au notaire j'avoue que je voudrais bien y voir plus clair.
Alors comme parmi vous il y en a plusieurs qui ont 1 ou 2 bureaux et qui ont choisi la SCI plutôt que se louer à soi-même et qui je pense, ne sont pas tellement plus calé(e)s que moi en finance/comptabilité   , pourriez-vous m'expliquer simplement pourquoi vous avez fait ce choix ? Et qui vous a guidé vers ce choix (CGPI, comptable, notaire) ?

Bon we de 3 jours    !

Moi, j'ai créé une SCI pour acheter le local mais c'est parce que nous l'avons acheté à deux, et pour le coup, ça simplifiait les démarches, je crois. Enfin, je dis ça mais j'en sais pas grand-chose au fond, car je ne comprends rien à toutes ces choses....

Oui, oui quand tu es à plusieurs il faut le faire via une SCI. Mais seul les 2 versions sont possibles. Et qui vous a aidées à monter le SCI ?

Perso je suis passée via la SCI parce qu'avant on ne pouvait pas se louer à soi même. Ce qui est certain c'est que si j'ai des gros pépins financiers il sera beaucoup plus difficile de me saisir et le jour ou je casserai ma pipe mes enfants seront beaucoup moins taxés.
On trouve sur le net tout ce qui faut pour monter sa SCI soi même, ça demande un peu de temps pour s'y retrouver mais c'est gratuit.

Ensuite, il ne reste que les taxes (environ 300 € il y a 10 ans).

Attention, néanmoins : il faut que la SCI ne soit pas une société fictive. Elle doit tenir une assemblée générale par an et donc écrire un rapport d'AG.

Merci Hem Hem pour ces précisions dans ce message et l'autre (gestion d'une SCI).

Mon comptable m'avait expliqué à une époque que se louer à soi-même était presque une opération blanche.
Les loyers déduits dans la 2035 doivent être réintégrés dans les revenus sur la 2042.
De plus on s'expose à des contrôles sur la valeur locative du bien , qui est hors marché.
Depuis, je ne m'emmerde pas et paye 0 loyer. Je dois être mauvais gestionnaire ?

Il est certain qu'il faut que le loyer corresponde au marché. C'est le cas ici : pendant des années, nous avons dû remettre de l'argent personnel sur la SCI parce que le loyer ne couvrait pas le prêt bancaire. Petit à petit, l'indice du coût de la construction a comblé l'écart. Fixer le loyer en fonction du prêt, c'est s'exposer à un redressement fiscal tout à fait logique.

Concernant le fait de se verser un loyer : au niveau fiscal et CSG, je suis d'accord. J'y vois une différence au niveau CARPIMKO : on ne paie pas de cotisation retraite personnelle sur les loyers encaissés.

Ici, la question ne se pose pas : suite à des changements d'associés, nous sommes 3 propriétaires et 6 locataires, donc il fallait bien avoir un loyer (que la SCM paie à la SCI).

Admin a écrit:Il est certain qu'il faut que le loyer corresponde au marché. C'est le cas ici : pendant des années, nous avons dû remettre de l'argent personnel sur la SCI parce que le loyer ne couvrait pas le prêt bancaire. Petit à petit, l'indice du coût de la construction a comblé l'écart. Fixer le loyer en fonction du prêt, c'est s'exposer à un redressement fiscal tout à fait logique.

Ah ça me fait plaisir de lire ça.... je me débats depuis plusieurs jours avec cette question.
Il faut que le loyer corresponde au marché, c'est-à-dire qu'il ne doit pas être plus élevé c'est ce que tu veux dire n'est-ce pas?
Dans mon cas, le loyer est ridiculement plus bas que le marché...
Il a été fixé selon une valeur de rendement du bâtiment à 12%. Ce qui plafonne nos loyers. Et puis bah finalement, après avoir échangé avec mon notaire, l'experte comptable dit que finalement rien ne s'oppose objectivement à augmenter le loyer...   Perso, j'y comprends plus rien.

Ce que je retiens de la SCI, dans laquelle nous sommes plusieurs associés, c'est que pour moi c'est bien la dernière fois. On a essayé de prendre des conseils de toutes parts lors de la création, on a payé notaire, expert-comptable, on a expliqué maintes et maintes fois notre situation, tout ça a été monté n'importe comment. Nous fonctionnons comme une SCA (avec attribution de lots c'est ça?), alors que nous sommes une SCI, et mes collègues n'arrivent pas à le comprendre. Et donc veulent que je paye le fonctionnement du bâtiment, même si je ne suis plus exploitant, au cas où "mes" locaux seraient vides.

Je ne m'associerai plus!!!   mal au ventre, mal dormir...

Message supprimé, je pensais être dans la discussion de mlaurebb. pardon   

Je ne suis pas aussi fort que Guillaume, mais cela ne vaut jamais le coup de garder son bien dans le patrimoine perso ? Cela fait beaucoup de paperasse en moins...

Justement : quand on a une SCI, ça reste du patrimoine perso. Quant à la paperasse, tout dépend si la SCI est à l'impôt sur le revenu (comme souvent) ou à l'impôt sur les sociétés. Dans le 2ème cas, c'est plus complexe, mais on y arrive sans comptable, ici.

Je comprends maintenant, c'est parce que je n'ai jamais expérimenté que je ne connais pas bien. La SCI c'est quand il y a notion de propriété partagée... . Le problème de ce montage est la séparation car des parts de bien immobilier, c'est pas facile à revendre si on veut bouger, sauf si on est dans un système de pierre-papier où l'on ne gère pas le bien (genre 1000 euros de participation dans des bureaux à Paris).
Ayant acheté seul, la question ne se pose pas pour moi...

C'est un peu la même chose que la pierre-papier, en fait, à plus petite échelle : c'est le gérant (ici : moi) qui gère la SCI. En cas de départ au loin, un associé non-gérant peut garder ses parts sans problème. C'est un placement immobilier comme un autre. Pour le gérant, c'est effectivement moins pratique, il vaut mieux qu'il laisse sa tâche à un autre associé restant.

Je parlais du cas où on aurait besoin de récupérer le capital pour acquérir un autre bien... Au prix où est la pierre on est vite à 33% d'endettement.

Tout à fait. Quand je parle des prix des années 90 à un jeune, il est souvent abasourdi.

Concernant le taux d'endettement,  tout dépend si la banque inclut les loyers. Sans les loyers,  je suis largement au-dessus des 33%. Mon banquier dit que ce qui compte aussi, c'est ce qui reste pour vivre, en regard de mon train de vie qu'il connaît bien.

Indépendamment de ce que la banque accepte, il faut être sûr de ne pas devoir tout vendre parce que toute la richesse est dans les murs et qu'on n'a plus de liquidités. Une baisse ponctuelle de revenus en libéral, ça peut arriver.
Enfin je fais du préchi-précha "bon père de famille" quand je ne dépense pas trop sur Amazon...

Entièrement d'accord aussi. L'épargne de précaution est le 1er étage de la fusée.

Invité a écrit:Je parlais du cas où on aurait besoin de récupérer le capital pour acquérir un autre bien... Au prix où est la pierre on est vite à 33% d'endettement.

Je déterre le sujet...

Avec une sci, on n'est plus "limité" à 33% pour faire un prêt si j'ai bien compris ?

Autre question : pour la constitution de la sci, on fait un apport financier depuis le compte perso ? Ou on peut faire depuis le compte pro (qu'on déduirait ensuite) ?

Pour les 33%, c'est au bon vouloir du banquier.

Pour la constitution, ce n'est que du patrimoine privé. Donc tu ne peux rien déduire dans ta 2035. Concernant leur deductibilité par la sci elle-même :
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Merci.

Par contre, je vais creuser parce qu'il paraît que l'endettement est facilement porté à 70% quand c'est une SCI qui emprunte. C'est ce qu'"on" m'a dit...

Attention toutefois aux emprunts via la SCI car il y a souvent des frais d'hypothèque imposés par la banque et c'est pas donné !

hem hem a écrit:Attention toutefois aux emprunts via la SCI car il y a souvent des frais d'hypothèque imposés par la banque et c'est pas donné !

Avec une SCI, on ne peut pas faire un crédit caution logement plutôt qu'une hypothèque ?

Alors là, moi pas savoir

Alors, moi avoir cherché et c'est possible