Un truc inédit

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Re: Un truc inédit

Message par Admin le Ven 29 Déc 2017 - 15:12

J'ai demandé à Patrick s'il pouvait venir te répondre. En attendant, je peux te dire que le meublé permet une meilleure défiscalisation des loyers encaissés que la location nue, hors Pinel, Malraux ou Girardin. Le meublé présente aussi l'avantage de moins protéger le locataire (ex : bail d'un an si le meublé est une résidence principale, au lieu de 3 pour le nu), qui peut devenir un loup dans la bergerie dans le cadre de la location nue. Un loup ultra-protégé par l'Etat français.

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Guillaume
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Re: Un truc inédit

Message par Psychomotus le Ven 29 Déc 2017 - 15:50

+1 pour le loup dans la bergerie, j'y ai aussi droit de temps à autre...

merci d'avoir fait remonter à Patrick
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Lun 8 Jan 2018 - 10:41

Bonjour à tous et merci à Guillaume pour le message en MP qui me permet de revenir parmi vous après une longue absence (pour ceux qui en doutent, je travaillais, car on n'est pas tous en prison dans mon métier... les non-initiés qui me découvrent peuvent acheter la nouvelle édition de mon livre "Comment s'exprimer au huitième degré sur des sujets sérieux ou l'art de travailler sérieusement sans se prendre au sérieux").

Pour une meilleure compréhension de mes réponses, je vais les mettre directement dans le texte, en couleur pour une meilleure visibilité :

Psychomotus a écrit:je remonte ce fil, je me doute que l'opération immobilière datant de 2016 n'est plus d'actualité. dommage... bien ficelé le truc il me semble ...

je pourrais bien être intéressée par ce genre d'investissement si spé. retaite en a un sous le coude en ce moment ...

je ne vois qu'un point à éclaircir pour moi :
les loyers encaissés sont-ils à déclarer et à ajouter avec les revenus fonciers des locations vides ?
Non car ils ne sont pas dans la même catégorie au niveau fiscal : en location nue tu encaisses des loyers et ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, alors qu'en meublé tu encaisses des recettes qui sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C'est d'ailleurs ce régime fiscal qui te permet de déduire l'amortissement de l'immobilier et du mobilier (comme un travailleur indépendant ou une entreprise qui achèterait du matériel).
si oui, c'est l'option frais réel qui s'impose pour déduire les intérêts du crédit et non micro foncier ( avec l'abattement forfaitaire de 30 % ), les intérêts représentent t-ils au moins ces 30% ?  (j'ai la flemme de remonter voir car je risque de perdre ce brouillon si je retourne à la page 1 )

Là, il faut développer :



  • En revenus fonciers, le régime micro permet effectivement un abattement forfaitaire de 30 % (en clair, je retire 30 % sans pouvoir déduire aucune autre charge, puis je suis imposé sur les 70 % restants).





  • En régime micro BIC (donc celui du meublé), l'abattement forfaitaire n'est pas de 30 % mais de 50 %. Mais il vaut mieux opter pour l’option réel tant qu'il y a de l’amortissement à déduire (voir mon exemple ci-dessous)






Voici un comparatif (certes un peu schématique, mais on est lundi et c'est la reprise après quelques jours de coupure totale pour moi) :
Supposons que j'achète un logement de 100 000 € (je mets de côté les frais de notaire, ne compliquons pas), avec un rendement locatif de 5 % (donc un loger annuel de 5 000 €) et des frais et charges déductibles de 20 % des loyers (charges de copropriété, taxe foncière, assurances, etc...).

Si j'ai acheté cash, j'ai un loyer imposable de :

5 000 (loyer annuel) - 1 000 (frais et charges) = 4 000 € en régime revenus fonciers au réel
5 000 - 1 500 (abattement 30%) = 3 500 € en régime micro foncier

5 000 (loyer) - 1 000 (charges) - 2 800 (amortissement... j'ai simplifié car en fait il y en a plus) = 1 200 € en BIC au réel
5 000 - 2 500 (abattement 50 %) = 2 500 € en régime micro BIC

Vous comprenez pourquoi, même sans crédit, le régime fiscal du meublé est plus intéressant, d'autant plus que si je rajoute les intérêts d'emprunt en cas d'achat à crédit, les loyers du meublé deviennent non imposables.


est-ce que le fait que ce soit du LMNP  en BIC non professionnel change l'imposition par rapport à des locations vides ?  
en fait, je ne connais pas la fiscalité du meublé ? ni du BIC ?
Voir au-dessus.

qu'en est - il des prélèvements sociaux ? c'est pas négligeable sur la feuille d'impôts ! gloup !
Si les loyers sont non imposables, il n'y a pas non plus de prélèvement sociaux.

concernant l'adhésion à la CGA , est-ce que notre AGA suffit ?
Oui.

merci à spé. retraite ou d'autres pour vos réponses
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Re: Un truc inédit

Message par Psychomotus le Lun 8 Jan 2018 - 19:52

merci pour ces précisions spécialiste retraite.

en effet, le régime fiscal du meublé n'a rien à voir avec de la location nue !  pale

j'ai jeté un oeil sur ce qui se fait en ce moment mais je n'ai rien vu avec une promesse de rachat au même prix à l'issue des 11 ans.
c'est un point important je pense surtout si l'établissement vieilli mal ou s'il est moins bien coté dans quelques années au moment où on a envie de revendre si besoin de trésorerie ...
c'est un point rassurant de savoir qu'à terme, le vendeur ne veut pas démembrer son établissement.

dans les opérations que j'ai vu sur internet, la taxe foncière est à la charge du nouveau proprio ainsi que le renouvellement du mobilier; c'est moyen ça !

avez-vous des opérations similaires à celles que vous décriviez en 2016 ?

merci
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Ven 12 Jan 2018 - 14:02

Bonjour Psychomotus,

Voici mes réponses :

Psychomotus a écrit:merci pour ces précisions spécialiste retraite.

en effet, le régime fiscal du meublé n'a rien à voir avec de la location nue !  pale

j'ai jeté un oeil sur ce qui se fait en ce moment mais je n'ai rien vu avec une promesse de rachat au même prix à l'issue des 11 ans.
C'est normal car cette opération est unique et cela m'étonnerait qu'il y en ait d'autres de similaires.

c'est un point important je pense surtout si l'établissement vieilli mal ou s'il est moins bien coté dans quelques années au moment où on a envie de revendre si besoin de trésorerie ...
Même si la revente n'est pas l'objectif d'un investissement immobilier, il y a quand même un marché secondaire en meublé, sans que l'acquéreur soit l'exploitant.

c'est un point rassurant de savoir qu'à terme, le vendeur ne veut pas démembrer son établissement.

dans les opérations que j'ai vu sur internet, la taxe foncière est à la charge du nouveau proprio ainsi que le renouvellement du mobilier; c'est moyen ça !
C'est pourtant le schéma classique et c'est normal : la taxe foncière est facturée au propriétaire puisque c'est son objet ("taxe foncière sur les propriétés bâties"), c'est la taxe d'habitation qui est facturée au locataire. Ici, la taxe foncière est facturée au propriétaire puis remboursée par l'exploitant, mais c'est très rare. Pour le mobilier aussi c'est le schéma classique, puisque pour avoir droit au statut de loueur en meublé, il faut être propriétaire du mobilier. Ici encore, la prise en charge du renouvellement du mobilier par l'exploitant est une exception, mais elle s'explique par le fait qu'il n'y aura pas renouvellement avant la fin de l'opération (revente à l'exploitant en décembre 2027) puisque le mobilier a été changé en 2015. Il s'agit donc, pour moi, d'un argument commercial rassurant mais qui ne sera pas effectif.

avez-vous des opérations similaires à celles que vous décriviez en 2016 ?
Je vous ai dit plus haut que cette opération est unique et je n'en ai plus en stock (je le sais car j'ai personnellement vendu le dernier lot).

merci
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Re: Un truc inédit

Message par Psychomotus le Ven 12 Jan 2018 - 14:13

je suis inconsolable !
Patrick, on se connaît à peine et déjà vous me faites souffrir ...
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Re: Un truc inédit

Message par Spécialiste retraite le Jeu 18 Jan 2018 - 10:57

Bonjour,

Je suis navré de créer de la frustration, voire de la souffrance et surtout de mettre autant de temps à répondre (je paie cher le fait d'avoir pris quelques jours de vacances de fin d'année avec une coupure totale de téléphone et d'internet).

Je peux peut-être me rattraper en vous proposant une analyse patrimoniale (de laquelle découlera peut-être une idée géniale) ?
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