partage locaux avec autres professions

Oh là là, j'étais venue avec une question et en lisant les différents posts je m'en suis créé de nouvelles !

Ma question de départ c'était :
j'ai visité un local pour m'installer. Ce serait dans un cabinet où exerce une kiné (qui partage son bureau avec une sophrologue) et des infirmières qui disposent comme cela d'une adresse pro mais elles n'occupent que 2m² ! (la place pour leur ordi en fait). C'est la kiné qui est propriétaire des lieux, a priori via une SCI. Elle me propose un bail entre la Société Civile Bidule (pas "société civile immobilière", Société civile tout court c'est possible ? ) et moi, ortho.
Ce bail stipule que je paierais un loyer de 500€, charges comprises (chauffage, eau électricité), sans préciser le montant des charges. C'est légal ?
En plus, elle m'avait dit -à l'oral donc!- que les charges incluaient aussi internet et le paiement de la taxe foncière. Or, dans le bail, nulle part n'est mentionné l'abonnement internet et pour ce qui est de la taxe foncière c'est écrit qu'"aucun remboursement de la taxe foncière ne sera demandé au locataire" ?!

Bon, et après lecture du forum, je me demande : à quoi dois-je faire attention dans le bail ? est-ce que je peux lui proposer une SCM ? ou un contrat d'exercice en commun ?
Qu'est-ce que toutes ces options changent, pour elle, pour moi ?

Je vais continuer à lire mais vos réponses m'intéressent ! (d'autant que je suis assez pressée, la kiné voudrait une décision dans la semaine)
Merci

Bout's, pour moi, tout ce qui est dit à l'oral devrait être écrit. Un bail peut se modifier, donc à ta place, je demanderais qu'il y ait noté qu'Internet est compris dedans.
je voulais aussi proposer un loyer toutes charges comprises, pour plus de simplicité, mais après discussion avec mon comptable, il me semble aussi normal que les charges soient détaillées, au moins en fin d'année.

Donc pour plus de transparence, j'ai fait un bail de sous-location et un contrat d'exercice en commun dans lequel nous avons détaillé tous les frais communs (gaz, électricité, taxe foncière, entretien des locaux…) : le loyer est de 300€ et les charges sont divisées par 2. Je ferai une facture tous les mois en joignant les copies des factures reçues. Mais mon comptable me disait que j'aurais pu demander une somme fixe chaque fois et faire une régul en fin d'année.

Du coup, tu as fait les deux : le bail + le contrat d'exercice en commun ?

Donc, dans le bail, je pourrais demander à faire apparaître un montant donné pour des "provisions sur charges", et
dans le contrat d'exercice en commun on listerait toutes les charges et leur répartition.

est-ce que le contrat d'exercice en commun est obligatoire ? ou bien est-ce qu'on peut stipuler dans le bail que je dois payer tel pourcentage sur les charges du cabinet avec une provision qui par mois qui vaut x euros et qu'on régularise à la fin de l'année ?

Je ne suis pas spécialiste mais je suis depuis longtemps dans une SCI et une SCM...
Je suis d'accord : il faut que tout soit noté dans le bail.

Normalement il faut que soient notés :
- loyer :...... Euros
-charges :........euros
Et bien sûr il faut noter la clause concernant internet.
Pour la taxe foncière, c'est bien car la plupart des baux professionnels incluent que le proprio récupère celle-ci via son locataire.

Après, en ce qui concerne le choix SCM/contrat d'exercice en commun, je pense que cela dépend de vos choix de fonctionnement :
-avec une Scm , il y a partage de tous les frais et charges du cabinet ( tel, edf,..)

Voilà ma petite contribution 

Effectivement, j'ai fait un bail et un contrat d'exercice en commun. Ce n'est pas obligatoire de faire les 2 : une amie a juste un contrat avec la SCI du propriétaire car c'est la SCI qui paye toutes les charges. De mon côté ce n'était pas possible, car la SCI paye les charges de copro (syndic, etc.), mais les charges locatives sont à mon nom en tant qu'ortho (électricité, gaz, entretien des locaux…).

Voilà les paragraphes du bail :
- désignation des parties louées (plan joint avec les parties attribuées au locataire dans une couleur et partagées dans une autre couleur)
- modalité d'accès (entrée principale, secondaire, parking)
- copropriété (rappel du règlement, etc.)
- assurances
- charges et conditions (travaux, apposition d'une plaque)
- durée, entrée en jouissance
- destination (uniquement activité d'ostéopathe, interdiction de sous-louer)
- loyer (hors taxe, hors charge)
- dépôt de garantie
-clause résolutoire en cas de non paiement

DAns le contrat d'exercice en commun, on a :
- la définition des parties utilisées en commiun ou non
- la liste des meubles utilisés en commun et à qui ils appartiennent
- la liste des dépenses communes et la démarche de paiement

J'ai choisi le contrat d'exercice en commun plutôt que la SCM car c'est moins contraignant juridiquement.


Bon courage à toi! Mais le plus important est que TOUT soit noté.

Si je comprends bien, le bail ne mentionne que les charges inhérentes au local (charges de copro, enlèvement des ordures, ce genre de trucs) et le contrat d'exercice en commun détaille les charges locatives : électricité, eau, internet, etc.
Même si les choses sont distinctes sur le papier, ta collègue fait un règlement global - dans ton cas, c'est mois par mois, mais on pourrait tout aussi bien prévoir des provisions sur charge qu'on régularise en fin d'année.
Autre question : pour les charges dont les factures sont à ton nom, quels justificatifs fournis-tu ? une copie de la facture ? (et le contrat qui détaille de pourcentage de chacune justifie le reste)

Merci bcp en tous cas, ça m'éclaire bien !
Reste à savoir si la kiné acceptera un tel fonctionnement ...

Ah oui et encore une question :

du coup, faut-il privilégier un bail avec la kiné en tant que personne, ou avec la SC Machin ?